Le bail commercial (communément appelé bail 3/6/9), est le plus courant en matière de location de bureaux. Protecteur pour le locataire, il ne s’avère pas moins astreignant et nécessite un certain nombre de connaissances pour l’appréhender efficacement. AXITE CBRE vous éclaire sur les points de vigilance à ne pas omettre de négocier pour une signature sereine et efficace.  


« 3/6/9 » parce qu’il offre au locataire la possibilité de sortir du contrat tous les 3 ans et qu’il est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Le bail commercial détermine les obligations entre le locataire et le propriétaire. Mais toutes les clauses qui le composent ne sont pas négociables puisqu’une partie d’entre elles sont d’ordre public et ne peuvent faire l’objet de conventions contraires (entre autres la loi Pinel, depuis 2014). Comme pour n’importe quel contrat, il sera question de trouver le juste équilibre entre la prestation et le prix, mais aussi entre les droits et obligations réciproques des contractants. Pour y parvenir, il peut être judicieux de négocier certains points.

Le loyer : le nerf de la guerre

Bien évidemment négociable, le loyer n’en est pas moins soumis aux tarifs du marché et à la tension qui y règne. Cela dit, en ce qui concerne les grandes surfaces (en particulier celles au-dessus de 1000 m²), des marges de négociation sont envisageables, même si le bailleur demeure inflexible la plupart du temps sur la valeur faciale du loyer. Les possibilités ? Evolution progressive du loyer, prestations offertes, prise en charge de tout ou partie des travaux, mise à disposition anticipée, franchise de loyer sont autant de conditions pouvant faire l’objet d’une discussion.

Attention cependant, le bailleur n’est pas systématiquement obligé d’accepter. Ce peut être le cas en présence d’un très bon candidat locataire, de l’accord du locataire pour un bail de longue durée (s’il renonce à ses congés triennaux), de valorisation des locaux par le locataire ou d’un simple geste commercial. En résumé, toute concession a une contrepartie !

La sous-location d’une partie des locaux peut également être envisagée pour amoindrir la charge financière de l’entreprise locataire. Mais attention ! Cela ne pourra se faire que si le bail le prévoit. A défaut la sous-location restera interdite.

Le dépôt de garantie : un montant à ne pas négliger

Le dépôt de garantie n’est pas encadré dans la mesure où il n’y a pas de montant maximum autorisé. De ce fait, il est donc négociable. Attention, au-delà de deux termes de loyer, le locataire peut demander une rémunération de l’argent immobilisé. Du côté des charges, seules les dépenses locatives peuvent être imputées au locataire. Elles concernent les dépenses d’entretien et de réparations courantes (voir la liste). A savoir que le bailleur n’est pas dans l’obligation de toutes les imputer au preneur. Les honoraires de gestion peuvent être refacturés pour la seule part correspondant à la gestion technique de l’immeuble. L’assurance multirisques immeuble peut être refacturée également.

La fin de contrat : anticiper les conditions

Légalement il ne peut y avoir résiliation anticipée d’un contrat de bail commercial. Les seules exceptions concernent les cas où le locataire ne respecte pas ses obligations (défaut de paiement du loyer et des charges, défaut d’assurance, changement de destination non autorisé par le bailleur…) Le bailleur peut aussi résilier le contrat tous les trois ans en cas de survenance de situations exceptionnelles (démolition / reconstruction ou surélévation de l’immeuble). Toutefois, il devra dans ce cas prévoir d’indemniser le locataire.  Les conditions de la fin de contrat sont quant à elles négociables, tout particulièrement la présence des clauses de remise en état. A elles seules, elles peuvent représenter des montants plus que conséquents. La première contraint le locataire à restituer le local dans un état quasi neuf, tel qu’il aurait été supposé le prendre en début de bail. Cette clause conduit le plus souvent le locataire à investir au profit du bailleur. La seconde autorise le bailleur à réclamer au locataire sortant les loyers non versés par son nouveau locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Tous nos conseils pour une résiliation anticipée du bail commercial réussie : c’est par ici

Quid des locaux commerciaux ?

En premier lieu, il est impératif de veiller à ce que la destination des locaux ne soit pas trop spécifique ni trop contraignante pour votre activité, sous peine de restreindre le développement de prestations connexes. Il est donc plus que sensé de spécifier une destination suffisamment large pour qu’elle ne devienne pas trop contraignante ou à défaut négocier une déspécialisation (aux activités complémentaires ou connexes à la vôtre, ne nécessitant pas de nouvelles installations). Tout en gardant à l’esprit que la déspécialisation totale peut justifier un déplafonnement du loyer, alors que, partielle, elle n’aura pas de grande contrepartie.

D’autres obligations vis-à-vis des parties peuvent figurer au bail. Il est fréquent de trouver une clause de non concurrence, ou encore d’exclusivité.

Autre point essentiel, le droit au bail (communément appelé pas de porte) ne doit pas être pris à la légère car il peut véritablement alourdir la facture. En effet, cette redevance complémentaire est employée par le bailleur afin d’ajuster le montant perçu au-delà de la valeur locative ou bien encore dans l’objectif de percevoir une forme de « droit d’entrée ». Il peut aussi être revendiqué par le locataire sortant en cas de cession de bail. Cette redevance est perçue de différentes façons, il peut s’agir d’un supplément de loyer ou d’une indemnité. En fonction de la forme que le pas de porte endosse, l’impact fiscal ne sera pas équivalent de même que les répercussions lors du renouvellement du bail, puisque le supplément de loyer sera automatiquement intégré.

A savoir que le bailleur ne peut faire obstacle à la cession du bail dans le cas d’une cession totale du fonds de commerce, sauf à faire usage d’un droit de préemption si celui-ci figure au bail. En revanche, il peut s’opposer à la cession du droit au bail seul.

Enfin, dernière clause à ne surtout pas négliger, la clause de non-rétablissement. Elle interdit tout bonnement d’exercer la même activité dans un rayon délimité et ce, pendant une durée encadrée après la fin du bail.

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