La pandémie de coronavirus a bouleversé les perspectives économiques au-delà de ses incidences sanitaires et humaines. Le monde du travail s’en est trouvé profondément modifié. Toutes les activités ont été touchées, même si certains secteurs demeurent relativement épargnés par rapport à d’autres. Le marché de l’immobilier d’entreprise n’échappe pas à la règle. Nous avons mené une enquête auprès de 250 acteurs de nos territoires (propriétaires, entreprises et investisseurs) pour connaitre leur vision à court et à long terme. Retour sur les grandes tendances de cette étude qui se veut rassurante et laisse transparaître une volonté de résilience et d’adaptabilité de la part des acteurs du marché, mais aussi un certain optimisme quant à l’avenir.

Les propriétaires se fient au dynamisme de leurs territoires

Conscients des difficultés économiques auxquelles se confrontent leurs locataires ou qu’ils risquent de rencontrer dans les mois à venir, les propriétaires semblent prédisposés à faire des concessions. 46% se disent prêts à étudier leurs demandes de renégociation, d’étalement ou de report de loyers et de charges. Cependant, ils les étudieront au cas par cas en fonction de leurs réalités financières. Preuve de leur bonne volonté, 25% se disent même prêts à les anticiper. L’étude révèle donc une véritable volonté de collaboration entre bailleurs et entreprises pour sortir gagnant-gagnant de la crise.  Un quart des propriétaires interrogés déclarent avoir des locataires solides et considèrent qu’il n’y aura pas d’incidence immobilière.

Les bailleurs sont pleinement conscients que la commercialisation de leurs locaux pourrait être longue en attendant la sortie de crise, à hauteur de 41% du panel. Notamment en raison du risque d’abondance d’offres disponibles et d’une demande potentiellement faible. Néanmoins, 25% estiment que la relocation de leur bien ne présentera pas de difficulté particulière, du fait de la qualité de leur patrimoine et des conditions locatives en adéquation avec le marché. 75% du panel s’attend à une hausse du stock, mais pour la moitié, elle sera modérée grâce au dynamisme de nos territoires. Selon nos répondants, le marché va probablement se rééquilibrer avec des niveaux de stock plus cohérents au regard des demandes du marché, mais sans excès d’offre.

L’étude met en évidence, d’après 45% des propriétaires interrogés, que les entreprises vont rechercher de la souplesse face au manque de visibilité économique.  28% pensent qu’elles regarderont de très près la fonctionnalité des locaux et s’assureront de la sécurité de leurs occupants. Enfin, 87% des bailleurs sont convaincus que les conséquences de cette pandémie seront lourdes sur les marchés immobiliers et durables. Plus encore, près de la moitié des répondants envisagent des modifications structurelles majeures dans les fondamentaux de l’économie immobilière.

Les utilisateurs préfèrent l’adaptation et la résilience aux décisions radicales

TPE, PME, grandes entreprises… l’ensemble des occupants de bureaux, locaux d’activité et de commerces a été impacté par la crise du covid-19. Malgré ce constat, 37% des entreprises qui ont répondu à notre sondage restent motivées pour faire évoluer leur situation immobilière. 78% souhaitent d’ailleurs poursuivre leur projet immobilier en dépit de la situation sanitaire, en prenant le temps de la réflexion afin de reconsidérer leurs besoins, pour 52% d’entre eux. Seuls 21 % des réponses indiquent un arrêt du projet ou un ajournement. Très peu d’annulations sont donc envisagées pour le moment. Aussi, on constate qu’un déménagement sera motivé uniquement par l’existence d’un réel besoin, à la hauteur de 48% du panel, et non par la recherche d’opportunité.

Conformément à la vision des propriétaires, 82% des entreprises interrogées envisagent d’avoir recours à des reports de paiement de leurs loyers, ainsi que des négociations avec leurs bailleurs ou leurs banquiers. Pour 15% du panel, la sous-location des espaces inutilisées serait la meilleure des solutions. On constate donc que les chefs d’entreprises ne montrent pas à ce stade de signes d’inquiétude concernant leur activité. Ils se révèlent plutôt dans une démarche d’adaptation et de résilience. Paradoxalement, ils sont 70% à s’attendre à un gonflement du stock de locaux disponibles, en raison de la défaillance d’entreprises ou de plans de restrictions budgétaires. Il demeure nécessaire de rester prudents dans l’analyse car les choses peuvent évoluer d’un point de vue sanitaire, économique, financier et politique.

La crise sanitaire semble avoir entamé raisonnablement la confiance des investisseurs

Les investisseurs disent vouloir rester actifs sur le marché, pour 84% des répondants. Néanmoins 60% feront preuve de prudence quant à la nature des opérations, la santé financière des occupants et la qualité des produits. Ils préférèrent également conserver et consolider leurs actifs. Pour 82% d’entre eux, la priorité est de sécurité leurs loyers en demeurant à l’écoute des locataires durant cette phase délicate. 50% des sondés pensent que les valeurs locatives vont connaitre une baisse, mais pour la moitié, elle n’affectera que les biens surévalués ou neufs.

A l’image des bailleurs, 48% des investisseurs interrogés anticipent des négociations sur le montant des loyers ou des mesures d’accompagnement en contrepartie de la poursuite du bail, fragilisant leurs états locatifs. Ils craignent un accroissement des taux de vacance dans les prochains mois et donc une commercialisation plus délicate qu’avant la crise, pour 66% des sondés.

41% des répondants se préparent également à une décompression des taux de rendement, principalement pour les opérations de qualité secondaire. Les actifs « core » ne devraient pas subir de hausse et conserver leur bon niveau de rentabilité d’avant crise. L’évolution des taux bancaires quant à elle, jouera un rôle prépondérant durant les prochains mois, principalement dans le niveau de dégradation du marché. La raréfaction des biens devrait néanmoins contrebalancer et permettre le maintien des taux. Ainsi, les conditions d’accès au crédit seront plus sélectives et les banques pourraient être amenées à demander un apport de fonds propres plus important afin de réduire les risques.

La demande d’investissement plébiscitera en premier lieu les biens industriels, pour 47% du panel, puis les bureaux (25%). Sans surprise, le commerce de détail est le plus affecté et subit une détérioration de l’intérêt des investisseurs.

En attendant, la parution de notre deuxième enquête pour mesurer l’évolution de l’indice de confiance des acteurs de l’immobilier d’entreprise, 6 mois après le début de la pandémie, retrouvez l’intégralité de notre première étude :

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