Auvergne-Rhône-Alpes : le marché de l’immobilier d’entreprise résiste malgré un contexte économique incertain


Point Marché de l'immobilier d'entreprise Auvergne Rhône-Alpes 2022
Le : 06/12/2022

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La 7ᵉ conférence sur le marché de l’immobilier d’entreprise en Auvergne-Rhône-Alpes a eu lieu jeudi 24 novembre au cinéma UGC Cité internationale de Lyon. 150 acteurs de l’immobilier s’étaient réunis autour des équipes CBRE pour découvrir en avant-première les chiffres 2022 et les tendances à venir sur les agglomérations de Lyon, Annecy, Grenoble, Chambéry, Bourgoin-Jallieu, Clermont-Ferrand et Valence.


Locaux d’activité | Le marché reste solide  

AURA : une demande exprimée vigoureuse en dépit d’une diminution des volumes placés

Malgré une appétence forte des utilisateurs, les volumes placés en locaux d’activité ont été impactés par une baisse de -13 % sur les 9 premiers mois de l’année, pour atteindre 581 100 m² commercialisés. La demande placée devrait diminuer de -16 % à fin 2022 par rapport à l’année précédente, avec un scénario d’atterrissage à 780 000 m². Le marché des locaux d’activité demeure néanmoins solide avec des volumes stables et élevés, restant au niveau de la moyenne quinquennale [autour des 800 000 m²]. Il affiche une demande exprimée supérieure à la demande placée sur la région compte tenu du manque de disponibilités. Lyon totalise 50 % de la demande placée régionale, avec 340 000 m², malgré une légère régression de -11 %. Les autres villes ont également constaté une baisse des volumes commercialisés : [Grenoble -20 % avec 100 000m², Bourgoin-Jallieu -39 % avec 71 300 m², Clermont-Ferrand – 34 % avec 59 000 m² et Valence -15 % avec 57 000 m²]. Seules Annecy et Chambéry font exception à la règle, puisque leur demande placée est en augmentation. Annecy de +6 % avec 75 000 m² et Chambéry de +2 % avec 76 500 m².

Demande placée AURA

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2Locaux d’activité : L’offre immédiate

 

AURA : l’offre marque un nouveau recul en 2022

Avec moins de 510 000 m² disponibles en AURA, le stock a fléchi de -19 %, soit l’équivalent de 120 000 m², par rapport à 2021. Le recul de l’offre se généralise depuis cinq ans déjà. Ramené à la moyenne quinquennale, l’affaissement du stock s’élève à – 48 %. À noter qu’il s’agit de la 3ᵉ années où le volume demeure inférieur à la demande, puisqu’il ne représente que 65 % de celle-ci. Ces tensions entraînent un déséquilibre du marché de plus en plus prononcé. Cette problématique s’explique par un taux d’absorption élevé, mais aussi par une offre neuve qui reste particulièrement limitée [17 % du stock immédiat] et qui ne permet pas de contrebalancer cette pénurie. L’ensemble du marché régional souffre de la même difficulté de renouvellement. À l’image du territoire grenoblois, dont l’offre disponible équivaut à la moitié de la demande. Selon Hugues de Villard, [directeur d’Axite CBRE Grenoble], ce contexte est principalement dû à la difficulté d’obtenir du foncier, car celui-ci part à destination de logements ou de bureaux. Le reste du stock est donc majoritairement composé de bâtiments vétustes en décorrélation avec la demande. Même les agglomérations de Valence et Annecy, où nous constatons une augmentation du stock en 2022, ont en réalité une offre déficitaire au regard de la demande des utilisateurs.  

L’offre immédiate AURA

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6Locaux d’activité : loyers « PRIME »

 

AURA : des loyers faciaux orientés à la hausse

Le déséquilibre entre l’offre et la demande favorise la tendance haussière des loyers sur tous les secteurs. Chose inconcevable jusqu’à récemment, la barre des 100 €/m² a été franchie sur plusieurs villes et le loyer prime a atteint les 135 €/m² à Annecy. Il enregistre une hausse de +23 % par rapport à 2021. En plus des valeurs locatives, Jean-François Berthier [directeur de l’agence Axite CBRE d’Annecy], constate également des prix de vente inflationnistes sur son secteur.

Loyers « PRIME » AURA 

7Bureaux | Le marché poursuit sa croissance malgré l’incertitude géopolitique

AURA : la demande placée poursuit son rattrapage rapide post COVID

Depuis quelques années, la région a connu une croissance quasi continue de la demande placée en bureaux, avec un point haut en 2019. La crise sanitaire a marqué un coup d’arrêt brutal à cette progression, entraînant une baisse de près de 50% de la demande placée en 2020. Le rebond amorcé en 2021 se poursuit. Cette année, nous enregistrons 19 % d’augmentation de la demande placée avec un atterrissage autour des 500 000 m² à fin décembre, au-dessus de la moyenne quinquennale en AURA. Deux facteurs expliquent cette belle performance du marché. D’une part, le retour de la croissance économique et d’autre part, le report des grandes transactions qui se sont concrétisées courant 2022.

Lyon reste le marché principal de la région à hauteur de 65 % avec des surfaces placées qui avoisineront les 320 000 m² à la fin de l’année, soit une hausse de 10 % par rapport à 2021.

Les villes secondaires que sont Valence et Bourgoin-Jallieu sont plutôt en retrait alors que les métropoles comme Grenoble et Annecy sont en hausse. Grenoble enregistre 12 transactions de plus de 1000 m², soit le double d’une année habituelle. Un record historique ! Le marché sur Clermont-Ferrand se stabilise cette année suite à un très beau rebond en 2021. Olivier Chapelle [directeur d’Atrium CBRE] l’explique pour deux raisons : la demande exprimée est supérieure à la demande placée, en parallèle les projets neufs ont connu des retards de livraison. Ils seront livrés courant 2023/2024 permettant d’élargir l’offre disponible et surtout de répondre à la demande des utilisateurs.

La demande placé AURA 

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Bureaux : L’OFFRE IMMÉDIATE

 

AURA : l’offre immédiate demeure stable

Avec 600 000 m², le stock est supérieur à la demande placée. Il représente 120 % de celle-ci et reste proche de la moyenne quinquennale. Ce chiffre mérite néanmoins d’être nuancé puisqu’il masque un décalage important entre l’offre neuve et la seconde main. En effet, le neuf ne représente que 21% de l’offre globale régionale, alors qu’il est majoritairement plébiscité des utilisateurs. D’autant plus avec l’arrivée du décret tertiaire. La centralité et la qualité des actifs cristallisent toujours plus l’intérêt des entreprises. Cette tendance laisse présager une obsolescence progressive du marché tertiaire. En revanche, les évolutions sont très disparates selon les territoires. Lyon, Bourgoin-Jallieu et Annecy marquent une baisse du stock. Jean-François Berthier [directeur d’Axite CBRE Annecy], l’explique sur son secteur à cause du niveau d’absorption élevé de l’offre avec +46 % de demande placée par rapport à 2021. La deuxième cause est la difficulté de renouvellement du stock, car peu de fonciers économiques sont libérés. De plus, la crise sanitaire de 2020 a retardé beaucoup de programmes. Cette tendance devrait se poursuivre jusqu’à fin 2023/mi-2024. Enfin, la difficulté à relancer des opérations de restructuration entrave la vitalité du marché. Ces fortes contraintes ont accéléré les pré-commercialisations de +40 %. Malgré le manque de visibilité conjoncturelle, même les petites entreprises sont amenées à anticiper et à prendre position d’ici 2 ans. Du jamais vu sur l’agglomération annécienne jusqu’à présent. A contrario, Clermont-Ferrand, Valence, Grenoble et Chambéry affichent une hausse de l’offre disponible. Ces villes ont profité d’un rattrapage après des blocages d’opérations neuves qui se sont concrétisées dernièrement.

L’offre immédiate AURA 

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11Bureaux : loyers « PRIME »

 

AURA : vers une croissance des loyers “Prime”

Le déficit de programmes tertiaires conjugué au manque d’offres neuves orientent toujours les loyers “prime” à la hausse sur l’ensemble des territoires. Reflet du besoin de centralité et d’accessibilité des entreprises, les actifs qui conjuguent ces deux critères affichent des loyers faciaux en forte augmentation.

Loyers « Prime » AURA 

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