Vous vous demandez comment évaluer un entrepôt ou un local industriel avant de le vendre ? L’évaluation de bien tels que les locaux industriels ou les entrepôts peut s’avérer complexe. Quel sera le juste prix par rapport au marché ? Pour éviter les erreurs d’appréciation avant de vous lancer dans la vente, nous vous expliquons les critères essentiels et comment procéder. Objectif : éviter les écueils, attirer le maximum de potentiels acquéreurs et surtout tirer le meilleur profit. Suivez le guide !

Les 3 points essentiels à ne pas manquer pour estimer un entrepôt

1.La situation géographique

C’est un critère essentiel, si ce n’est le numéro un. La localisation donne de la valeur à l’entrepôt en particulier s’il est à proximité de grands réseaux de transports tels que les autoroutes, périphériques etc… Plus l’accès aux axes structurants d’un territoire est facilité, plus le local aura de la valeur. La proximité d’une zone géographique dynamique, d’un bassin d’emplois, d’une zone commerciale, de sites de production influencent également l’appétence des acquéreurs et bien évidemment le prix. A contrario, un secteur comportant de nombreux locaux vacants, traduit un marché peu dynamique et conditionne donc le prix à la baisse. Dernier point à ne pas négliger : les contraintes liées au plan local d’urbanisme. Elles prédisposent la potentielle reconversion du local.

2. La nature de l’entrepôt

Deuxième indicateur important à prendre en compte : la nature de l’entrepôt. En effet, le futur acquéreur regardera si le local est adapté aux marchandises qu’il souhaite stocker. On distingue différentes catégories :

  • L’entrepôt de stockage. De tailles variables, il sert au stockage et à la gestion des flux de marchandises. Différents types de bâtiments existent : ouverts, semi-ouverts ou fermés. Ils sont en effet aménagés en fonction des besoins spécifiques de l’activité. 
  • La plateforme logistique quant à elle est un lieu où les marchandises proviennent de différents fournisseurs et ne font que transiter. 
  • L’entrepôt frigorifique est destiné à conserver des denrées périssables (produits laitiers, viande, légumes, médicaments…). 
  • L’entrepôt de messagerie permet la distribution de proximité. Il comporte des portes à quai en vis-à-vis sur l’ensemble de sa façade et est souvent de hauteur moyenne.

A savoir : en fonction de leur activité et des matières stockées, les bâtiments de stockage peuvent relever de la réglementation sur les ICPE [Installations Classées pour la Protection de l’Environnement].

Prendre le temps d’observer la qualité globale du bâtiment est incontournable. Veillez à bien faire l’inventaire de l’état des matériaux utilisés pour la construction et des racks. Le but est de savoir s’il faudra envisager une rénovation ou non pour stocker convenablement les marchandises du futur occupant. L’ensemble de ces éléments conditionne la valeur du bâtiment. 

3. L’aspect général du bâtiment

Prendre le temps d’observer la qualité globale du bâtiment est incontournable. Veillez à bien faire l’inventaire de l’état des matériaux utilisés pour la construction et des racks. Le but est de savoir s’il faudra envisager une rénovation ou non pour stocker convenablement les marchandises du futur occupant. L’ensemble de ces éléments conditionne la valeur du bâtiment.

Les modes de calculs pour estimer votre entrepôt

Une fois que vous avez analysé l’ensemble des critères évoqués ci-dessus, vous pourrez procéder au calcul de la valeur de votre entrepôt. Pour ce faire, plusieurs méthodes existent. 

La méthode par comparaison directe

Elle consiste à comparer la qualité de votre local avec d’autres bâtiments similaires situés dans un même territoire géographique. Pour être le plus précis possible, il faut prendre en compte le terrain, les aménagements, la surface, la disposition, l’usage…Le plus simple est de consulter les annonces en ligne d’entrepôts à vendre. Vous aurez également une idée du stock des biens en vente. Cependant l’idéal reste tout de même de vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier d’entreprise. Au-delà des annonces, il a une connaissance précise des prix pratiqués sur le marché et il a accès aux dernières transactions comparables réalisées sur votre secteur.

La méthode par capitalisation des revenus

Souvent employé en complément de la méthode par comparaison, ce procédé prend en compte les revenus locatifs du propriétaire ou les loyers pratiqués pour des biens de même typologie sur votre secteur, si les prix sont hors marché ou les locaux vacants depuis plusieurs années. Cette méthode consiste à déterminer la valeur locative en prenant soit le loyer existant [hors charge] soit le loyer théorique [loyer de marché]. Ensuite il faut définir le taux de capitalisation. Il s’agit du rapport entre le revenu annuel et la valeur vénale du bien. Pour obtenir la valeur vénale de l’entrepôt,  la formule de calcul est la suivante :

V [valeur vénale] = R [revenu]/t [taux de capitalisation]

Il s’agit de la méthode la plus précise, souvent employée dans le cadre de la vente d’un bien loué ou d’un investissement locatif.

La méthode la plus sûre : faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier d’entreprise

Pour optimiser vos chances de vendre rapidement votre entrepôt et au bon prix, faire appel à un professionnel [comme nous] reste la meilleure solution. Un consultant se déplacera dans vos locaux pour déterminer les défauts et qualités du bâtiment afin de calculer son prix au plus près du marché. Il vous donnera également des conseils pour le mettre en valeur et augmenter son prix de vente, par exemple avec quelques travaux.

Les erreurs à ne pas commettre

Pour éviter de perdre du temps et vendre au meilleurs prix, il y a quelques écueils à éviter. 

  1. Se lancer dans votre projet de vente sans avoir pris le temps d’étudier l’état du marché
  2. Être récalcitrants aux travaux si votre local nécessite un rafraichissement. Vous risquez de rater une vente au meilleur prix en laissant à l’acquéreur une marge de négociation
  3. Expérimenter le marché en se positionnant avec un prix élevé. Les acquéreurs connaissent souvent les tarifs pratiqués. Surévaluer le prix peut vous faire prendre le risque de les faire fuir.

Contactez-nous pour estimer votre entrepôt