Le marché de l’immobilier d’entreprise se sera montré sous son meilleur jour en 2018 avec des compteurs au vert qu’il s’agisse des bureaux, locaux d’activité, commerces ou encore de l’investissement. Le rayonnement de l’agglomération grenobloise n’est plus à prouver auprès des entreprises mais aussi des investisseurs. Eclairage par l’agence Axite CBRE Grenoble sur les tendances d’une année 2018 qui a performé et mise en perspective des indicateurs qui laissent entrevoir 2019.


Bureaux :

Du côté des bureaux, les 62 369 m² placés ont contribué à élever la moyenne décennale qui culmine à 52 850 m². 46% des transactions ont été réalisées à la vente. Un résultat bien plus important qu’en 2017 avec ses 36%. L’attrait pour les programmes neufs ne se dément pas, traduisant les attentes des entreprises en matière de prestations qualitatives, d’aménagements évolutifs et de performances énergétiques. 14 000 m² ont été commercialisés en neuf, représentant 22% de la surface placée. « Les porteurs de projets ont pu acquérir ou louer des biens immédiatement » précise Hugues de Villard, directeur de l’agence Axite CBRE grenobloise « grâce à une offre d’immeubles mixtes (habitation/bureaux), construits sans pré-commercialisation notamment sur le parc d’Inovallée avec les programmes Odysée, Iliale, Acanthe, Hight Valey situés à Meylan ainsi que les 2 Massifs et Pré-Mayen à Montbonnot. En revanche, la pré-commercialisation s’avère difficile dans le cas des bâtiments qui n’ont pas été lancés en blanc ». Le secteur du Grésivaudan garde le vent en poupe, avec 39% des transactions, soit 21 119 m². La deuxième place revient à Grenoble avec 36 % des transactions (19 325 m²). Les autres territoires totalisent 25%, dont 17% sur le Nord de l’agglomération et 8% sur le Sud.

Le stock disponible demeure relativement stable et offre 88 247 m², contre 90 313 m² en 2017. Cette année encore, les grandes surfaces (>800 m²) se font rares que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Un grand nombre de petites et moyennes surfaces ne trouvent pas preneur du fait de leur vétusté, elles ne répondent plus aux cahiers des charges des sociétés. Les valeurs quant à elles sont stables en vente comme en location. Dans le neuf et à la vente, le mètre carré Prime ressort à 1 500 euros. Quant aux valeurs locatives, toujours dans le Prime, il faut compter entre 160 et 145 euros. A noter que le secteur d’Europole conserve des loyers élevés pour des bureaux de seconde-main à 145 euros HT, à peine en dessous des prix du neuf.

Les perspectives laissent présager une année 2019 sous le signe de la croissance.  Les recherches de plus de 1 000 m² sont en nette augmentation mais en raison de la pénurie, certaines demandes ne pourront malheureusement être satisfaites. De nouvelles opportunités vont voir le jour sur la Presqu’île grâce à de nouveaux programmes tertiaires d’envergure qui devraient être livrés courant 2020. Cette offre devrait contribuer à stabiliser les valeurs locatives et vénales.

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Locaux d’activité :

Si 2016 et 2017 étaient déjà d’excellentes années en termes de surfaces placées pour les locaux d’activité, 2018 confirme le dynamisme du marché grenoblois avec 21% d’augmentation de la surface placée. Soit 137 591 m², au-dessus de la moyenne décennale qui se situe 119 912 m². « Les demandes des chefs d’entreprises se dirigent vers des bâtiments offrant une image qualitative, un système de température contrôlée, une bonne connectivité internet, une adaptabilité l’évolution des activitésLes biens qualitatifs sont donc recherchés, cela a eu pour effet d’accélérer la prise de décision des entreprises qui n’hésitent pas à s’engager, pour certains, sur des baux fermes de 6 voire 10 ans lorsqu’un bien les intéressent ». Les prospects ont une nette préférence pour le nord et le sud de l’agglomération qui enregistrent respectivement 45,5% et 27,8% des surfaces placées. Le stock demeure stable par rapport à l’année précédente au niveau de la surface globale avec 122 000 m². Pourtant, la quantité de bâtiments disponibles baisse sensiblement (58 000 m² se concentrent sur 5 bâtiments). Un manque de biens qualitatifs se fait par conséquent ressentir. De plus, l’offre est essentiellement accessible à la location à l’opposé de la demande majoritairement orientée à l’acquisition. Du côté des valeurs, elles se maintiennent, voire enregistrent une hausse principalement sur les bâtiments récents et de qualité, à contrario des biens anciens, obsolètes et amiantés dont les valeurs constatées enregistrent une baisse. Plus généralement, les coûts s’échelonnent dans le neuf de 75 à 85 euros en location et de 950 à 1 050 euros en vente.

Le marché 2019 pour les locaux d’activité laisse entrevoir de belles perspectives au cours du 1er semestre avec un accroissement des demandes de type « high-tech ». Le stock quant à lui, devrait poursuivre son obsolescence nécessitant des vérifications accrues sur les problématiques d’amiante et de pollution des sols, de même qu’un audit quasi-systématique des toitures. Ce manque de qualité aura bien évidemment un impact sur les valeurs, entraînant une disparité selon les prestations des locaux.

Toute l’offre de locaux d’activité en Isère

Commerces :

Le marché des commerces se prolonge dans la continuité de 2017, malgré une baisse de 10 %. Les transactions restent à un bon niveau avec un total de 111 opérations représentant 24 918 m² placés dont 9 148 m² sur Grenoble intra-muros, soit 36% (contre 65% en 2017).  La ville reste un territoire attractif même si on constate un rééquilibrage avec la périphérie. Un turn-over normal continue à s’opérer dans le centre-urbain dû à l’offensive importante des secteurs alimentaires sous toutes ses formes. « Les magasins d’alimentation de proximité s’installent en lieu et place des activités d’équipement de la personne, secteurs à marge réduite fortement impactés par les canaux de distribution internet ». L’offre de surfaces supérieures à 300 m² est quasi-inexistante malgré des demandes toujours d’actualité. Quant aux valeurs, elles restent stables avec une légère augmentation sur la périphérie. Pour les emplacements n°1, elles s’échelonnent entre 700 euros et 1000 euros.  La réflexion sur le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) va toucher à sa fin. Les mesures auront notamment pour objectif de protéger le commerce de proximité et de récréer de la commercialité dans les quartiers jusqu’ici abandonnés par les porteurs de projets commerciaux. Le PLUI devrait être mis en application fin 2019. D’autres projets devraient donner une nouvelle dimension économique et commerciale à l’agglomération tels que le transport par câble qui reliera St Martin-le-Vinoux à la gare multimodale de Fontaine (prévision 2023). Le projet de liaison entre la métropole et la station de Chamrousse fera de Grenoble la véritable capitale des Alpes en reliant la ville aux pistes de ski en quelques encablures.

« Les perspectives pour le marché des commerces laissent percevoir que la demande va s’orienter sur des biens de plus en plus qualitatifs. Elle s’axera sûrement vers les domaines des services ou la restauration par le biais de cahiers précis. Malheureusement, l’offre disponible ne pourra pas y répondre en raison de sa faiblesse actuelle », remarque François Gagliardi. La rénovation du centre commercial Grand’Place de même que le projet de Neyrpic mettent en stand-by les recherches des enseignes le temps pour elles de voir comment l’agglomération va évoluer. Quant aux valeurs, elles vont probablement s’auto-réguler en lien avec les contraintes économiques et les seuils de rentabilité des différentes activités.

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Investissement :

L’année 2018 fût meilleure que ce qu’elle annonçait. On n’enregistre pas de méga transaction à l’instar de 2017, mais avec près de 81 M€, le marché reste largement au-dessus de la moyenne décennale à environ 58 M€. Le niveau atteint aurait pu être bien meilleur si plus de produits avaient été mis en vente.

La demande est forte et le nombre de transactions témoigne de l’attractivité de l’agglomération qu’il s’agisse des particuliers ou des institutionnels. Pour preuve, les particuliers ont largement contribué au succès de cette année à hauteur de 40%, avec 32 M€ investis, soit une hausse de 50% au regard de 2017. Les institutionnels et les fonds représentent 1/3 des transactions comme habituellement en tertiaire. La vitalité du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise se confirme donc année après année puisqu’il se trouve être l’un des rares secteurs à offrir des rendements intéressants – de l’ordre de 5 à 8%. Néanmoins Robert di Foggia directeur associé d’Axite CBRE, nuance ce constat : « tout comme l’an passé, seuls les points suivants pondèrent l’euphorie actuelle : certains actifs de seconde mains nécessitent à court ou moyen terme de lourds travaux, les baux de courte durée ou bien encore le taux de vacance sont autant de freins. Enfin, le manque d’offres neuves reste le principal point noir. »  Les bureaux représentent 61% des montants investis, suivis des locaux d’activité avec 38%. Les commerces quant à eux sont quasi absents des transactions mais essentiellement par manque de biens. Les taux de rendement se sont stabilisés autour de 6% pour les bureaux Primes. Cependant, il est à noter que les ventes réalisées n’étaient pas sur des baux de 12 ans comme observé l’an passé. En réunissant des conditions comparables, une nouvelle baisse aurait pu être constatée.

Les indicateurs pour 2019 révèlent un marché de l’investissement porteur. Plusieurs négociations entamées en 2018 sur des volumes importants devraient aboutir. L’année 2019 devrait s’annoncer sur des volumes proches, voire supérieurs à 100 M€. En revanche, le peu d’actifs recensés pourrait contrarier cette dynamique. Toutefois, certains investisseurs songent à renouveler leurs actifs afin de se positionner sur des immeubles récents. Cette tendance devrait vraisemblablement créer de belles opportunités tant sur le neuf que sur le seconde-main.

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