La déclaration de revenus fonciers issus de l’immobilier d’entreprise est obligatoire pour tout propriétaire, personne physique ou SCI, d’un bien loué nu. Quels sont les frais et charges déductibles? Comment imputer le déficit foncier ? Quelle option de TVA choisir ? L’essentiel à retenir en 5 points. Avec Maître Marion Talon Chapelle, avocate associée au cabinet Fidal.


1 | SCI et personne physique

Les personnes physiques ou les SCI sont soumises à la taxation des revenus fonciers issus de l’immobilier d’entreprise.

Les avantages de la location de l’immeuble professionnel par l’intermédiaire d’une SCI ?

• Dissocier activité professionnelle et patrimoine peut faciliter la transmission de l’un ou l’autre.

• Partager le financement d’un immeuble avec un ou plusieurs associés.

• Ne pas exposer le patrimoine immobilier à l’aléa social et de le sauvegarder en cas de procédure collective.

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2 | Le cas du régime « micro-foncier »

Les contribuables dont le revenu brut foncier annuel est inférieur à 15.000€ sont soumis de plein droit à un régime d’imposition simplifié, dit « micro-foncier ». Le principe : un abattement de 30% s’applique. Seuls 70% des recettes sont donc imposables.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers, notamment pour déduire d’éventuels déficits sur le revenu global.

Attention : ce régime est impossible si c’est une SCI qui est propriétaire du bien, sans autres locaux loués.

  • A noter

Une fois exercée, l’option pour le régime réel est globale et s’applique pour une période de 3 ans durant laquelle elle est irrévocable. A l’issue de cette période, le contribuable peut à tout moment y renoncer en se plaçant sous le régime micro-foncier, s’il remplit les conditions.

Ce régime n’est pas conseillé pour les entreprises qui connaissent de lourdes charges.

3 | Le cas du régime réel d’imposition : bien déterminer les charges déductibles

Dans ce cas, le contribuable est imposable sur les recettes encaissées desquelles il déduit les charges. Les recettes à retenir sont celles effectivement encaissées au cours de l’année de l’imposition

En ce qui concerne les charges et les frais déductibles, la subtilité réside dans le fait que les dépenses d’amélioration, comme l’installation d’un double vitrage, ne sont pas déductibles. Seuls les frais d’entretien sont à prendre en compte. «Or, la frontière entre les deux peut parfois être ténue. Lorsqu’une chaudière est à changer parce qu’elle ne fonctionne plus, celle qui la remplacera apportera une amélioration car sera plus performante. Dans quelle case classer cette dépense ? Il convient en outre d’être attentif au libellé de la facture », indique Maître Talon-Chapelle.

  • Frais et charges déductibles

• Dépenses d’entretien et de réparation

• Dépenses acquittées pour le compte du locataire et non récupérées

• Provisions pour charges de copropriété (régularisées l’année suivante).

• Indemnités d’éviction et frais de relogement

• Frais de procédure

• Frais de rémunération des concierges ou des gardes

• Frais de gérance, commissions versées à une agence de location, honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ou pour la tenue de la comptabilité des immeubles.

• Les autres frais de gestion sont réputés couverts par un forfait fixé à 20€ par local.

• Primes d’assurance

• Impôts

• Intérêts des emprunts contractés soit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, soit pour la conservation de ces propriétés.

  • Frais et charges non déductibles

• Frais d’acquisition et commissions

• Dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement

• Dépenses d’amélioration (sauf si elles sont destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à favoriser l’accueil des handicapés).

4 | Choisir l’option à la TVA ?

Le principe veut que les locations d’immeubles nus à usage professionnel ne sont pas imposables de plein droit à la TVA En revanche, un propriétaire peut choisir l’option à la TVA (Art. 260, 2 CGI).

Intérêts de l’option à la TVA :

– Elle fait bénéficier le bailleur d’une stratégie d’optimisation financière de l’investissement immobilier neuf en déduisant sur les loyers la TVA supportée lors de l’acquisition de l’immeuble.

– Elle permet à la SCI de déduire la TVA afférente aux travaux lui incombant en qualité de propriétaire

Attention : le droit à déduction n’est pas acquis définitivement. Si le bien cesse d’être utilisé dans le cadre d’opérations soumises à TVA, une régularisation devra être opérée. En cas de cession du bien à une personne ne faisant pas le choix de l’option à la TVA, il conviendra de reverser la TVA déduite sur des travaux immobiliers par vingtième. Il faut donc conserver le bien concerné pendant 20 ans, pour que cette TVA déduite ne soit pas remise en cause.

  • A noter

Pour apprécier si l’option est plus ou moins avantageuse, il est nécessaire de s’interroger sur la qualité du locataire au regard de la TVA (assujetti ou non).

  • A noter

Le cas échéant, pour la détermination du revenu foncier imposable, les recettes ainsi que les dépenses déductibles sont retenues pour leur montant hors TVA.

5 | Imputation des déficits fonciers : comment ça marche ?

Le principe : les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700€

La fraction du déficit supérieure à 10.700€ ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent du déficit est alors imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Exemple : Si le déficit foncier s’élève à 5000€ et que le revenu global est de 3000€, il reste 2000€ qui demeurent imputables durant les 6 années suivantes.

Attention : l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas définitivement acquise. Pour cela, il faut que l’affectation de l’immeuble à la location soit maintenue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée et si l’associé conserve les parts de la SCI pendant le même délai.

Pour toute précision, demandez conseil auprès d’un expert.