Vous êtes propriétaire de vos locaux via une SCI et vous hésitez à rester imposé à l’impôt sur le revenu ou à opter à l’impôt sur les sociétés. Jusqu’en 2012, les avantages et les inconvénients de chaque statut étaient clairement identifiés. Aujourd’hui, le choix ne paraît pas aussi évident, principalement en raison du délai d’exonération sur les plus-values en cas de cession (passé de 15 à 30 ans). Comment s’y retrouver ? Comment choisir ? Explications.


Avant 2012, la situation était claire : la SCI à l’IR impliquait une imposition sur les revenus des associés lourde, mais une fiscalité avantageuse en cas de sortie. De son côté, la SCI à l’IS comportait des avantages multiples durant l’activité, mais le choix pouvait être rédhibitoire en cas de cession. Depuis, les cartes sont rebattues et mieux vaut faire le bon calcul.

Avant 2012 : avantage à la SCI à l’IR en cas de cession

La SCI à l’IR est celle qui s’impose de droit. Le principe : les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés. La SCI est dite translucide car les revenus sont déclarés au niveau des associés. Mais attention, les dirigeants seront taxés, même si les bénéfices ne sont pas distribués. « Prenons l’exemple d’une SCI à l’IR qui facture des loyers à une société locataire, destinés à rembourser un prêt. Ces loyers seront considérés comme des revenus, donc imposables, alors même que les sommes ne seront pas appréhendées par le ou les dirigeants. Et plus le prêt est important, plus la facture est lourde », explique Jean-François Berthier, d’Axite CBRE.
En revanche, le statut était favorable jusqu’en 2012, puisqu’il existait une exonération sur les plus-values en cas de cession après 15 ans.

AXIT10-IR ou IS

De son côté, l’option de la SCI à l’IS permet aux associés de ne pas payer d’impôt sur les revenus s’ils ne perçoivent pas de dividendes : contrairement à la SCI à l’IR, si la SCI affecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n’est dû. Par ailleurs, l’ensemble des charges d’exploitation vient se déduire du résultat fiscal de la SCI à l’IS, comme dans le cas d’une société commerciale. Enfin, l’amortissement du bâtiment vient encore réduire son résultat fiscal. Certes, en début d’opération, on y voit des avantages, pour autant, l’effet fiscal à terme peut s’avérer redoutable. « En effet, la cession de l’immeuble par une SCI à l’IS est fiscalement très onéreuse. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente de l’immeuble et sa valeur nette comptable. Cette plus-value est imposée à 33,3 %, soit le taux de l’IS. Ainsi, l’avantage offert pendant la durée de détention par la déductibilité des amortissements et la faible fiscalité sur les revenus, est en quelque sorte repris à la sortie, les amortissements pratiqués augmentant le montant de la plus-value imposable », souligne Jean-François Berthier.

Le choix était simple : en cas de projet de cession, mieux valait conserver une SCI à l’IR.

Depuis 2012 : faites vos comptes

En 2012, le délai d’exonération des plus-values en cas de cession immobilière est passé de 15 ans à 30 ans. « Certes, il a été rabaissé à 22 ans, hors prélèvements sociaux mais reste à 30 ans en ce qui concerne la CSG et la CRDS », insiste Jean-François Berthier. Résultat, l’intérêt de la SCI à l’IR n’est plus aussi marqué. Et l’écart entre la fiscalité durant l’activité et au moment de la sortie pour la SCI à l’IS ne paraît plus aussi rédhibitoire en comparaison avec la SCI à l’IR. « Ce qui était évident auparavant, ne l’est plus. Il faut désormais que les associés fassent le bon calcul pour faire le bon choix, qui dépendra de leur taux d’imposition, de la masse de trésorerie à sortir chaque mois, du montant du prêt éventuel, etc », rappelle Jean-François Berthier. L’option de la SCI à l’IS étant irrévocable, prenez conseil avant de vous lancer.