La 5ème édition du désormais incontournable Point Marché Auvergne Rhône-Alpes dédié à l’immobilier d’entreprise s’est déroulée hier matin à l’UGC Ciné Cité Internationale de Lyon ! Promoteurs, utilisateurs, investisseurs, institutionnels : les 160 acteurs de l’immobilier présents ne s’y sont pas trompés et ont découvert en avant-première les chiffres 2019 et les tendances à venir en Savoie, Haute-Savoie, Isère, Nord-Isère, Rhône et Auvergne.


Locaux d’activité | Des blocages structurels freinent le marché

En Région AURA, les volumes commercialisés sur les 9 premiers mois dépassent sensiblement la moyenne annuelle. Avec un atterrissage prévu à 805 000 m², la demande placée confirme la forte dynamique positive entamée il y a 2 ans (même si ce niveau s’inscrit en recul comparativement à 2018, une année record). Cette tendance se confirme sur la plupart des marchés : Grenoble, Annecy, Chambéry et surtout Valence enregistrent des progressions constantes. Clermont-Ferrand souffle après une année 2018 exceptionnelle mais montre clairement une tendance à la hausse. Seuls Bourgoin-Jallieu et Lyon devraient finir sur 2 années consécutives de recul mais avec des volumes placés qui restent bien au-dessus de la moyenne.

 

Lyon serait-il le mauvais élève de la bande ?

Paul VERNEX, consultant Locaux d’Activité CBRE Lyon : « Même si Lyon reste le second marché industriel national, c’est effectivement ce qu’il pourrait ressortir puisqu’au 3ème trimestre 2018, il s’était transacté 305 000 m² sur la même période contre 280 000 aujourd’hui. Cependant, si l’on soutire les 2 mégadeals qui ont eu lieu sur le 1er trimestre 2018, le marché continue bien de surperformer en 2019 (nb : la moyenne décennale est de 330 000m²/an). Attention donc aux chiffres en trompe l’œil et le 4ème trimestre n’est pas encore terminé ! ».

 

A Lyon, l’atterrissage 2019 est attendu aux alentours des 370 000m². Un marché tourné vers l’Est avec 52 % des transactions réalisées malgré une offre disponible ayant tendance à s’épuiser sur ce secteur. Le panier moyen tourne quant à lui autour de :

  • Surfaces < à 1000 m² : 387 m² (vs 395 m² en 2018) : une légère diminution due notamment à l’apparition de parcs plus petits dédiés à l’artisanat
  • Surfaces > à 1000 m² : 2490 m² (vs 3281 m² en 2018) : 79 transactions
  • Surfaces > 4000 m² : 2/3 des deals se font au-delà de la seconde périphérie sur des secteurs de plus en plus éloignés. Pas de méga deals en 2019 mais de belles transactions (collaboration de CBRE avec 6ème et MAN dans le cadre de leur implantation à Genas sur une VEFA de 3500m²).

 

On note un léger fléchissement du nombre de vente (37% contre 40%) et moins de transactions en nombre dans le neuf (26% contre 30%).

 

Des résultats mitigés pour Lyon, compensés avec de belles surprises à l’image du marché d’Annecy qu’on n’attendait pas à ce niveau d’activité.

Comment expliquer une aussi bonne performance, alors que l’offre apparaît particulièrement tendue sur la ville ?

Jean-François BERTHIER, directeur Axite CBRE Annecy : « en effet, nous allons finir 2019 avec près de 65 000 m² placés ce qui représente une performance dans le contexte de marché actuel ».

Les explications ?

  • 3 gros dossiers dont 2 clés en mains : Poste Immo (7622 m²), un quai de messagerie (6800 m² à Seynod) et la location de 5680 m² à usage d’activité à Poisy pour un agenceur
  • De nombreux comptes propres de taille moyenne (de 1.000 à 2.000 m²), de plus en plus éloignés du cœur de l’agglomération
  • Quelques transactions supérieures à 2.000 m²

A noter qu’il s’agit d’un marché à marche forcée : certains utilisateurs ne pouvant différer davantage leur transfert choisissent des sites quelquefois par défaut en attendant mieux.

 

Et Valence, qui devrait finir avec un volume annuel record de 85 000 m² placés, plus du double du volume commercialisé en 2018.

Pourquoi une telle activité ?

Christine MORET, directrice Axite CBRE Valence : « cette belle progression est liée au dynamisme de la demande exprimée et la concrétisation des recherches dont 7 transactions supérieures à 2000 m² et – fait exceptionnel – une transaction de 20 000 m² (SOLYSTIC – construction d’un bâtiment neuf par 6ème Sens et conseillé par CBRE – à Rovaltain)».

A noter également que les clients endogènes se positionnent plus particulièrement en tant qu’investisseurs-utilisateurs dans le neuf et clé en main, tandis que les clients exogènes s’orientent vers de la location de bâtiments de seconde main. Un marché dynamique qui permet à plusieurs projets de voir le jour ; après la réalisation du Bicem Parc à Bourg-Lès-Valence, GSE vient de déposer un permis de construire pour un parc d’activité IDEA PARK VERCOR à Châteauneuf sur-Isère (proche gare Valence TGV) : des cellules de 300 m² (bureau-stockage-show-room) pour répondre à la demande des TPE-PME-PMI à l’acquisition ou à la location.

 

Clermont-Ferrand connaît également une année exceptionnelle, avec près de 60 000 m² placés.

Après quelques années difficiles, le marché de l’activité semble trouver un nouveau souffle. Qu’est-ce qui expliques ce renouveau ?

Olivier CHAPELLE, directeur CBRE ATRIUM Clermont-Ferrand : « La fusion des régions nous avait plongé en récession immobilière car les collectivités locales et les grandes entreprises avaient concentré leurs effectifs sur la région Lyonnaise. Aujourd’hui, la ville a pris le statut de métropole et une nouvelle dynamique de développement se remet progressivement en place ».

La concrétisation de nombreux projets – actuels et futurs – permettent au marché immobilier de réellement redémarrer. Ainsi, en activité et logistique, des plateformes ont été livrées sur l’année et de nouvelles sont en cours de construction.

 

Grenoble, derrière de très bons chiffres (près de 140 000 m² placés), note un désintérêt de plus en plus important des clients pour la location.

Qu’est-ce qui explique ce phénomène ?

Hugues de VILLARD, directeur Axite CBRE Grenoble : « ce n’est plus vraiment une surprise, le fort attrait pour l’acquisition s’explique par des taux d’emprunt exceptionnellement bas. »

Cependant, le marché est limité par le manque de terrain, l’absence de nouvelles constructions et par le vieillissement accéléré du parc qui se confronte aux standards de plus en plus élevés des preneurs. On voit même des bâtiments indépendants de 10 ans avec un peu de terrain qui se vendent plus chers que les immeubles neufs. Qui plus est, l’offre est quasi exclusivement locative alors que la demande s’oriente majoritairement vers de l’achat.

 

Revenons une nouvelle fois sur les problématiques d’offre de locaux d’activité en Région AURA

2019 marque un nouveau recul important du stock immédiat, avec moins de 995 000 m² disponibles au 1er octobre 2019. Et surtout une réduction drastique de la part du neuf/restructuré (7 %). Tous les marchés enregistrent globalement les mêmes difficultés de renouvellement de leur stock à l’exception de quelques rebonds techniques.

C’est notamment le cas de l’industrie dans le Nord-Isère qui connaît une dynamique très porteuse.

Pauline COMTE, directrice Axite CBRE Bourgoin-Jallieu : « le Nord-Isère est un territoire d’industrie, avec une forte identité et un savoir-faire indéniable. Notre tissu économique est dynamique et riche d’industries innovantes et performantes dont le savoir-faire concerne des procédés en lien avec la transition écologique, la fibre textile intelligente, mais encore la multi-modalité. Elles souhaitent aujourd’hui profiter des taux d’intérêt bancaires bas pour anticiper leur développement et parier sur l’avenir afin d’avoir des bâtiments en adéquation avec leur activité ».

Nous enregistrons une forte augmentation de la surface recherchée par porteur de projet, soit 40% de plus par rapport à l’année 2018, ce qui représente 29 300m² supplémentaires et qui s’explique par :

  • l’attractivité des prix de vente et location
  • la tension du marché de l’Est Lyonnais
  • l’attractivité du territoire du fait de sa situation mais aussi du fait de ses infrastructures et dessertes : autoroutières, routières et ferroviaires

En témoigne le paysage autoroutier de l’A43, qui au fil des années voit des entreprises endogènes mais aussi exogènes toujours plus nombreuses s’installer.

Cependant, toutes ces demandes sont insuffisamment satisfaites car le territoire est clairement en pénurie de bâtiment industriel. Le parc est vieillissant et souvent inadapté, résultat : la baisse des demandes placées de l’ordre de 48%. « En résumé, le marché est tendu, le stock s’écoule plus vite qu’il ne se renouvelle, mais je vous rassure nous sommes dans une période de transition puisque des programmes neufs relativement variés sont à venir en 2020 tel que l’Îlot des Sables à Vaulx-Milieu proposant des cellules d’activités divisibles à partir de 71m², mais encore des fonciers de grandes tailles sur la zone du PIDA, à Aoste permettant d’accueillir des projets d’envergure ».

 

Pour résumer, la problématique n’est donc pas foncièrement celle d’un déficit de besoins et de demandes mais bien de marchés faisant face à des freins et blocages structurels.

Ainsi, la Région souffre de la concurrence d’autres usages, sur des territoires en pleine crise de croissance, comme la métropolisation que subit de plein fouet Lyon et qui impacte le marché.

Paul VERNEX : « cette dynamique rebat la carte des territoires. Par exemple, la requalification du périphérique illustre une volonté politique de créer un nouveau tissu urbain économique mixte fortement dominée par le tertiaire ».

Cette tendance se déploie essentiellement le long de la dorsale périphérique (de la Vallée de la Chimie jusqu’à Décines & Carré de Soie). L’offre de foncier destiné à l’industrie plus traditionnelle continue d’être repoussée de manière éparse sur les secteurs bénéficiant notamment d’accès autoroutiers favorables. L’épuisement du stock disponible que ce soit en ZAC ou sur les secteurs intérieurs privés (Meyzieu, Genas pour les 1er phases d’Everest…) favorise les projections sur l’extérieur notamment autour de l’aéroport avec la plaine de St Exupéry.

Un marché qui continue donc d’évoluer, notamment la seconde main qui se porte très bien tant au niveau des valeurs que du taux de vacances avec des délais de commercialisation réduits. La friche reste un axe de redéveloppement intéressant mais les valeurs ont tendance à être impactées par l’absence de foncier. A noter que Lyon dispose encore de fonciers mobilisables pour assurer l’avenir :

  • le Sud Lyonnais (après Chasse) : Vallée de l’Ozon, Vienne Agglo (Grigny, Givors ou Simandres plus à l’Est),
  • le Croissant : de Côtière jusqu’au Nord Lyonnais,
  • l’extension de la Zone Est sur la Plaine de St-Exupéry pour l’activité « traditionnelle »
  • périphérie et intramuros : un panel de programmes prêts à accueillir industrie de précision, labos (impression, R&D..) et d’une manière générale la manufacture à forte valeur ajoutée.

Un tableau finalement pas si sombre pour le marché des locaux d’activité mais qui connaît tout de même depuis quelques années des tensions sur les valeurs.

Chambéry s’affiche comme le marché le plus cher (avec Annecy). Comment risquent d’évoluer les valeurs ?

Xavier TROILLARD, directeur Axite CBRE Chambéry : « comme le marché est en sous offre, il se tend. On enregistre donc des prix en forte hausse car peu de biens sont proposés à la vente. Ils atteignent même les 1500€ HT/m² sur deux programmes. Et peu de perspectives d’amélioration sont attendues à court terme. »

 

 


Une année record en bureaux sur la Région Rhône-Alpes

Depuis 2014, la Région AURA connaît une forte tertiarisation de son économie. 2019 devrait ainsi marquer une année record avec des volumes commercialisés attendus en progression (+15 %) : près de 580 000 m² sans compter une part du neuf/restructuré en pleine expansion (près des ¾ des demandes placées).

 

Le dynamisme de Lyon pèse-t-il pour beaucoup dans ces bons résultats ?

Loïc de VILLARD, directeur CBRE Lyon : « 323 920 m² ont été placés en 9 mois, soit une augmentation de 32% par rapport à 2018 ! C’est presqu’autant que le résultat annuel de l’année dernière ! Cette forte augmentation est liée majoritairement aux grandes transactions (> à 1 000 m²) représentant 67% de la demande placée. Le neuf gagne aussi en part de marché (68%) ».

Deux secteurs tirent leur épingle du jeu :

  • Gerland (25%)où se sont installées 9 grandes entreprises en recherche de regroupement ou rationalisation (Framatome, le CIRC, La Poste, Nexans, Siemens, La Société Générale).
  • La Part-Dieu (18%) reste le quartier central des affaires en attirant 5 grandes entreprises (Apicil, Solvay, Regus, Science U).

L’atterrissage 2019 est attendu autour de 400 000 m² (du jamais vu) avec plus de 600 transactions (pour rappel, la barre des 500 transactions a été franchie en 2015).

 

C’est aussi l’heure du renouveau pour Clermont-Ferrand

« En termes de volumes placés, le niveau du marché a été proche des années précédentes. Mais j’entrevois de très belles perspectives pour 2020, avec de nombreux projets (environ une trentaine) notamment en commerce et tertiaire » explique Olivier CHAPELLE.

Ainsi, les projets du promoteur Quartus et d’un promoteur local vont structurer la ville, tout comme la rénovation de l’Hôtel Dieu porté par Bouygues Immobilier et la création d’une nouvelle zone tertiaire ultra connectée portée par la métropole qui propose de nouveaux fonciers disponibles.

 

A Valence, le renforcement de l’attractivité économique soutient une tendance plus que favorable.

Christine MORET : « Les très belles performances enregistrées depuis maintenant 3 ans sont liées à l’attractivité de notre territoire. L’Agglo Valence Romans se positionne comme 5ème pôle économique de la Région AURA et 1ère des agglomérations de taille moyenne (de 100 000 à 200 000 habitants) pour son attractivité et son dynamisme depuis 2 ans ».

En 2019, l’Agglo a été labellisée French Tech mais aussi Capitale des Start-up de territoire et lauréate TIGA (Territoire d’Innovation de Grande Ambition). Ses 56 parcs d’activité permettent d’accueillir le développement d’entreprises endogènes et l’accueil des entreprises exogènes. Une très belle année donc, avec un marché porteur comptant 23 600 m² placés dont 6 demandes supérieures à 1000 m². Attention cependant au stock : aucune offre n’est disponible immédiatement à la vente que ce soit à Rovaltain ou à Valence. Il faudra attendre 2021 pour avoir une offre tertiaire de plateaux supérieurs à 1000 m² (programmes M4 à Rovaltain et EDENWORK en centre-ville de Valence qui mixera commerce, bureau et logement).

 

Rappelons que près des ¾ de la demande placée en AURA se positionnent sur des locaux en développement ou fraîchement livrés. Cependant, l’offre de qualité se réduit avec moins de 20 % de neuf/restructuré. Ainsi, malgré les 580 000 m² disponibles, des disparités assez fortes existent selon les villes.

 

Avec moins de 265 000 m² de stock pour 400 000 m² de demande placée cette année, le marché lyonnais apparaît clairement tendu.

Loïc de VILLARD : « La très belle performance de 2019 a eu un réel impact : -14% d’offre immédiate (263 400 m²) et -20% d’offre future certaine (191 591 m²) en raison d’un taux de pré-commercialisation élevé. En conséquence : une hausse des valeurs locatives dans les secteurs en tension comme la Part-Dieu et Gerland ».

Néanmoins, 2020 devrait voir un retour vers des volumes plus traditionnels après une année marquée par des transactions d’exception dans un marché exceptionnel.

 

A Grenoble, le tableau apparaît assez différent, avec un stock important et qui a progressé.

En effet, en 2019, 48 000 m² de seconde main sont venus alimenter sur le marché, avez les libérations d’EDF, SCHNEIDER et GE. Est-ce facile à relouer ?

Hugues de VILLARD : Malheureusement ce stock ancien est souvent inadapté à la demande du marché. Les grands comptes comme SCHNEIDER et EDF ont des standards élevés de bureaux, c’est d’ailleurs pour cela qu’ils les libèrent. Des start up, des associations, des administrations  loueront ces surfaces mais il faudra du temps ou entreprendre des restructurations lourdes de certains de ces actifs.

Nous manquons de grandes surfaces disponibles (plus de 1000m²) et il n’y a presque pas de livraisons certaines prévues en 2020 (2000m²) et 2021 (12000m²). Il sera donc compliqué pour les grands comptes qui veulent du neuf de trouver des surfaces. Nous risquons d’avoir une tension sur l’offre et peut être une remontée des loyers du neuf qui est trop faible à Grenoble par rapport aux autres villes du sillon alpin.

 

A Chambéry, les niveaux de disponibilités immédiates et les perspectives de renouvellement du stock sont bons.

Le dynamisme de la promotion tertiaire en Savoie n’est plus à prouver !

Xavier TROILLARD : « Comme le marché se porte bien en termes de demande et que l’attractivité du territoire se renforce, de nombreux programmes sont prévus entre l’offre certaine et probable. (37 000m² sur 2020-2021) ».

Quelques exemples des secteurs les plus porteurs sur le département :

  • Chambéry, La Cassine : 1ère Pierre du Linklab (10 000 m²), un programme signé Quartus (3000 m²) et un autre par des privés (4500 m²). D’autres consultations devraient être lancées pour le SIMI,
  • Aux environs de Chambéry : deux sujets de 4500m² à la Motte-Servolex et Bassens,
  • Savoie Technolac : lancement du Nouveau Centre de vie (3500 m² : amphithéâtre, RIE, services, école), l’immeuble du centre entrepreneurial du Village by CA porté par le Crédit Agricole (4500m²) et l’immeuble mixte Supernova (6000 m²),
  • Sur le secteur d’Aix-les-Bains : un programme de 15000m² (50/50 bureaux et activité),
  • Des sujets sur Savoie Hexapole.

 

Et revanche, à Annecy, ne risque-t-on pas l’abondance de bureaux après la pénurie ?

Jean-François BERTHIER : « Outre la livraison de nouveaux programmes, on enregistrera c’est vrai en 2020 la libération de surfaces importantes en seconde main (au total plus de 12 000 m² en 2020, près de 50 % du stock actuel). Cependant on ne parlera pas tout de suite d’abondance ».

Pourquoi ?

  • certains actifs de seconde main ne seront pas immédiatement re-commercialisables en l’état
  • la forte progression de la demande placée depuis la mi-2019 laisse entrevoir (on l’espère) une forte progression de la demande placée en 2020.
  • les programmes dans les cartons, soit près de 30 000 m², attendent encore un permis de construire et ne démarreront pas sans une solide pré-commercialisation.

 

Le renouvellement du stock reste plus difficile pour le marché de Bourgoin-Jallieu.

Aucun programme neuf tertiaire en Nord-Isère ne verra le jour en 2020.

Le stock de bureaux disponibles a baissé de 6,3% : toutes les offres qualitatives en adéquation avec le marché ont déjà trouvé preneur. La baisse de 58% des demandes tertiaires sur 2019 ne s’explique pas par l’absence de demande mais bien par le report de projets faute de bien adapté. Les entreprises se retrouvent ainsi dans une ère de choix par défaut qui va s’accentuer puisqu’aucun programme neuf ne verra le jour en 2020. « Donc chers collègues, amis, partenaires et/ou investisseurs, je me tourne vers vous pour nous aider à inverser la tendance dans cette période de pénurie de programmes de bureaux neufs… A quand la construction de programme neuf dimensionné pour notre marché ? A quand la construction de programme en blanc ? » conclut Pauline COMTE.

 

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