4 critères incontournables pour estimer vos bureaux


Comment estimer vos bureaux
Le : 17/09/2021

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Pour vendre vos bureaux, il faut fixer un prix [Le bon de préférence]. Bien sûr pour attirer les acquéreurs potentiels mais aussi pour ne pas perdre d’argent. Une surface de bureaux ne s’estime pas de la même manière qu’un bien résidentiel. Plusieurs caractéristiques sont à prendre en considération et différentes méthodes vous permettront de vous faire une idée de la valeur de votre actif. Mais n’oubliez pas de vous faire accompagner par un expert de l’immobilier professionnel pour déterminer la valeur de vos locaux de manière objective. Il connaît bien son secteur, la demande, l’évolution du marché, les caractéristiques sociodémographiques, les projets de développement et les professionnels présents. C’est un atout indéniable pour être certain de proposer un bien en concordance avec la réalité du marché local.

1. L’état du bien

C’est l’un des facteurs déterminants pour fixer un prix de vente. Des bureaux « prêts à l’emploi », sans travaux dans lesquels le futur occupant n’aura plus qu’à poser ses cartons, seront bien évidemment plus valorisés que des bureaux à rénover. D’autant plus si les travaux de réfection sont importants (sol, peinture, électricité…).

A titre d’information, un bien nécessitant des travaux de rénovation importants vaudra en moyenne 20% à 30% moins cher qu’un neuf. Un bien à rafraîchir verra ainsi son prix chuter. Quant à la valeur d’un bien neuf, elle pourra être supérieure de 15 à 20% par rapport aux prix moyens du mètre carré.

2. La situation géographique

Critère primordial dans l’évaluation d’un bureau, l’emplacement doit être pris en considération de plusieurs façons dans le calcul. Pour commencer, renseignez-vous sur les prix pratiqués dans le secteur. Soyez précis dans vos recherches car les prix au m² varient considérablement selon l’environnement du bien au sein d’une même commune voire d’un même quartier. L’accessibilité, les dessertes en transports en commun, les services de proximité sont autant d’éléments importants pour estimer un bien.

3. Les aménagements et les coûts de fonctionnement

Les bureaux disposent d’une kitchenette, d’un espace de stockage, de stationnements privatifs ? Ils sont situés dans un immeuble sécurisé à haute certification environnementale, accessibles aux personnes à mobilité réduite ou bien encore climatisés ? Autant de paramètres qui feront la différence lors d’une estimation immobilière.  Sans compter la luminosité naturelle ou bien encore la vue et les espaces verts environnants. A l’inverse, des locaux qui ne sont pas raccordés à la fibre, situés dans une rue très bruyante, sans double vitrage ou l’absence de parking pénaliseront la valeur d’un bien. Les charges sont également importantes dans la prise de décision des potentiels acquéreurs. Si elles sont élevées, elles peuvent constituées un frein considérable lors de la vente. Il en va de même pour la taxe foncière.

4. Le potentiel futur des bureaux

Pour fixer le prix de vente de ses bureaux, il est essentiel d’évaluer leur faisabilité de transformation, appelée souvent réversibilité. La surface est-elle divisible en plusieurs lots ou peut-elle être décloisonnée pour proposer de grands plateaux ? Deux atouts supplémentaires pour s’adapter aux contraintes des prochains utilisateurs. Tous ces critères peuvent faire grimper la valeur de vos bureaux.

En matière d’immobilier (même professionnel) la rareté est également une variable à ne pas négliger lors de l’estimation d’un bien. En effet, une typologie d’actif peu présente dans un quartier peut se révéler particulièrement recherchée. Par exemple, les grandes surfaces dans les hyper-centres où les surfaces supérieures à 500 m² s’avèrent plutôt rares.

Enfin, la possibilité d’effectuer un changement de destination de ses bureaux est également une opportunité de faire grimper leur valeur. Par exemple, il est parfois envisageable de transformer tout ou partie d’un local professionnel en logement, ce qui peut augmenter son prix de vente.

Plusieurs méthodes pour estimer vos bureaux

La méthode par comparaison

La première démarche à mettre en œuvre, est de regarder sur internet les petites annonces disponibles sur le marché.  Pour être le plus précis possible, il faut veiller à sélectionner les biens de même surface et dans le même secteur que le vôtre. Il est judicieux de vous renseigner sur les prix des biens immobiliers professionnels dans votre secteur sur les sites des agences ou sur les portails d’annonces immobilières pour les entreprises. Cette méthode dite par comparaison vous permettra de situer vos bureaux par rapport à la concurrence.

📌Attention : elle n’est cependant pas suffisante. En effet, il peut exister un écart important entre les prétentions des vendeurs / bailleurs et la réalité des prix observés lors des transactions. Prenez soin de prendre la température auprès d’un professionnel qui dispose d’un observatoire des transactions.

La méthode par capitalisation des revenus locatifs

Cette méthode s’utilise dans le cadre de la vente d’un bureau loué ou d’un investissement locatif. Elle peut également être appelée méthode « par capitalisation du revenu » ou « par le rendement ». Elle consiste à prendre en compte, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser.

📌A noter : nous attirons votre attention sur l’attractivité que peut présenter votre bien. Si vos bureaux sont loués en permanence par un locataire de qualité, le prix de vente sera bien évidemment estimé à la hausse. Par contre, si votre actif est situé dans un lieu isolé, ou se révèle peu attrayant pour les preneurs, alors son prix de vente sera impacté à la baisse. 

En effet, le taux de rendement, qui mesure aussi le risque que l’acheteur est prêt à prendre, sera d’autant plus faible que le dossier est de qualité (immeuble bien situé, bon locataire, bail sécure).

Plus ce taux sera faible face à un loyer donné, plus le prix de vente sera haut.

📌Exemple : un bien générant un loyer annuel de 10.000 € HT vaudra 167.000 € avec un taux de capitalisation agressif à 6 %, mais seulement 100.000 € à 10%.

D’ordinaire, le loyer des biens neufs est capitalisé plus bas que celui des anciens : les immeubles sont plus modernes, mieux équipés, intéressent plus les locataires et de ce fait, présentent moins de risques de vacance locative. Sans parler des normes environnementales !

La méthode la plus simple : faire appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise

Pour estimer vos bureaux de manière objective et efficace, le plus simple est de profiter du savoir-faire d’un professionnel de l’immobilier d’entreprise du secteur.  Il se déplacera dans vos locaux afin de déterminer ses atouts, ses défauts et ses freins à la vente afin d’estimer le prix le plus juste. Mais surtout il connaît les prix du marché et la concurrence et saura positionner votre bien de façon à optimiser vos chances de le vendre rapidement et au meilleur prix. Il définira la meilleure stratégie de vente en fonction des offres concurrentes mais aussi de l’historique des ventes comparables.

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