Besoin de cash ? Devenez locataire de votre bâtiment


2019 - Investissement
Le : 08/04/2020

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Votre banquier refuse de financer vos nouvelles machines ou votre croissance externe ? Vendez vos locaux à un investisseur : vous pouvez récupérer rapidement beaucoup de cash et poursuivre votre croissance. Mais la formule ne convient pas à toutes les entreprises.


Besoin de cash ? Devenez locataire de votre bâtiment

Quand les banques refusent de prêter aux entreprises ou posent des conditions draconiennes (garanties personnelles, caution solidaire des proches…), il y a une autre façon lever rapidement du cash : revendre ses locaux à un investisseur dont on devient locataire.

Vous restez dans vos murs et l’activité n’est pas perturbée.

Vous inscrivez à votre bilan un apport de trésorerie, plutôt qu’une dette. Et surtout, vous avez les moyens de réaliser vos projets de croissance : nouvelles machines, développement à l’export, croissance externe…

 

Plus la société est prospère, plus l’opération est rentable

Ce mécanisme ne s’adresse pas à des sociétés en difficulté : l’investisseur veut un locataire solvable et le bail est signé pour 6 à 9 ans. A l’inverse, plus votre entreprise est prospère, plus l’opération sera rentable, car l’investisseur aura confiance et demandera un loyer moins élevé.

 

Pourtant, ce type d’opération reste rare en France. Les dirigeants préfèrent se sentir chez eux et considèrent leurs murs comme un élément patrimonial. « Mais si cet objectif patrimonial empêche l’entreprise de faire de la croissance, c’est un mauvais choix, estime Xavier Troillard, d’Axite Chambéry : mieux vaut investir pour se développer, ce qui valorisera la société. »

 

De six mois à un an pour revendre

Revendre ses locaux à un investisseur prend de 6 mois à un an. Leur taille compte peu : l’acquéreur peut être :

  • une personne physique,
  • une petite société foncière,
  • une SCPI,
  • un acteur spécialisé qui achète à partir de 2, voire 5 millions d’euros…

En revanche, cet investisseur est toujours sélectif. Il ne s’engagera pas sur des locaux en mauvais état ou atypiques : par exemple, un bâtiment à multiples niveaux des locaux d’activité avec 50% de bureaux. Il préfère du standard, facile à louer ou à revendre.

 

Enfin, gare à la fiscalité des plus-values éventuelles : Marion Talon-Chapelle, avocate fiscaliste chez Fidal, détaille ci-dessous les conditions à remplir pour éviter une taxation qui rendrait l’opération sans intérêt.

 

Marion Talon-Chapelle, avocate associée, département fiscal Fidal : « Attention à la revente des bâtiments largement amortis »

Une société peut-elle revendre ses bâtiments sans subir une taxation trop lourde ?

Tout dépend de l’âge du bâtiment, car la plus-value sera calculée en déduisant sa valeur nette comptable du prix de vente.

Donc, si votre bâtiment est amorti à 80%, vous paierez 33% de taxation sur une part très élevée du montant de la cession : l’opération n’en vaut pas la peine.

La même règle s’applique si vos bâtiments appartiennent à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

 

Donc, la revente n’est intéressante que si elle porte sur des bâtiments récents ?

Oui, sauf si leur propriétaire est une SCI soumise à l’impôt sur le revenu : dans ce cas, la plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, comme en immobilier d’habitat. Cette règle est beaucoup moins pénalisante.

Si le bâtiment est récent, la plus-value sera taxée à 35% environ mais elle sera faible, voire nulle. S’il est ancien, vous bénéficiez d’abattements progressifs – par exemple  – 20% après 15 ans de détention –  jusqu’à l’exonération totale après 30 ans.

 

Dans l’absolu, vaut-il mieux détenir ses locaux via une SCI à l’impôt sur le revenu ?

Une SCI à l’IR n’amortit pas ses bâtiments, paie de ce fait des impôts plus élevés mais sera effectivement épargnée lors de la revente. A l’inverse, une société ou une SCI à l’IS réduit ses impôts chaque année grâce à l’amortissement des locaux. Mais elle subit une lourde taxation quand elle revend.

Chaque système a sa logique propre et c’est à l’acquéreur de définir celle qui correspond le mieux à ses objectifs.