Le bail dérogatoire (aussi appelé par erreur bail précaire) présente de nombreux avantages. Pour le bailleur comme pour le locataire, il est moins contraignant qu’un bail commercial. En effet, par sa courte durée, il pourrait être assimilé à une « période d’essai ». Entrepreneur, vous pensez que c’est ce dont vous avez besoin pour lancer votre activité ? Propriétaire, vous avez envie de louer votre bien sans trop d’engagement ? On répond à vos questions ici !


I. LE BAIL DEROGATOIRE EST-IL RESERVE A CERTAINES CATEGORIES PROFESSIONNELLES ? 

Ce type de contrat est souvent utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’une activité artisanale mais il peut aussi s’appliquer à tout type d’activité si les deux parties sont d’accord. Les micros et auto-entreprises peuvent également bénéficier de ce type de bail.

II. QUELLE EST LA DUREE MINIMALE/MAXIMALE POUR UN BAIL DEROGATOIRE ?

Pour commencer, aucune durée minimale n’est imposée par la loi : dans la pratique, votre bail pourra donc être conclu pour quelques jours ! En revanche, la durée totale ne pourra pas dépasser 3 ans. A l’expiration de ce délai, une éventuelle prolongation donnera obligatoirement lieu à un bail commercial classique (3/6/9 ans) et ce même si les deux parties sont d’accord pour signer un nouveau bail dérogatoire.

III. EST-IL POSSIBLE DE CONCLURE PLUSIEURS BAUX DEROGATOIRES AVEC LE MEME LOCATAIRE ? 

Il est tout à fait possible de conclure des baux de courte durée successifs pour le même locataire, dans les mêmes locaux. Attention cependant à ne pas dépasser la durée maximale de 3 ans sous peine de voir votre bail dérogatoire requalifié en bail commercial. Il est bon de préciser que la décision de renouveler le bail relève exclusivement du propriétaire. C’est-à-dire que si ce dernier refuse, le locataire n’a pas le choix : il doit partir. Il ne bénéficiera pas d’indemnités d’éviction (comme c’est le cas dans un bail commercial).

IV. FAUT-IL OBLIGATOIREMENT REDIGER SON BAIL PAR ECRIT ?

Même s’il n’y a pas d’obligation légale, on vous conseille de rédiger ce contrat par écrit afin d’y fixer toutes les modalités et les clauses spécifiques à vos souhaits respectifs. Ce document aura valeur contractuelle en cas de désaccord (résiliation anticipée par exemple). Sans écrit, votre contrat pourrait se retrouver soumis au statut des baux commerciaux. Pensez d’ailleurs à stipuler clairement lors de la rédaction que les deux parties renoncent à dépendre de ce dernier. Il peut être conclu sous seing privé ou par acte notarié.

V. FAUT-IL FAIRE UN ETAT DES LIEUX D’ENTREE ET DE SORTIE LORSQU’ON SIGNE UN BAIL DEROGATOIRE ?

La réponse est oui ! Depuis le 1er septembre 2014, vous avez l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie. Il doit être établi de manière contradictoire par les deux parties ou par un huissier (les frais peuvent être partagés par moitié).

VI. FAUT-IL VERSER UN DEPOT DE GARANTIE OU UNE CAUTION ?

Oui, sachant que les montants seront généralement annexés sur la durée de l’occupation des locaux. Dépôt de garantie et caution pourront donc être moins élevés que dans le cas d’un bail commercial.

VII. QUELLES SONT LES DEMARCHES A EFFECTUER LORSQUE LE BAIL ARRIVE A ECHEANCE ?

Le contrat cesse de plein droit, le bailleur n’a pas nécessairement besoin de donner congé au locataire. Si à l’échéance du bail le locataire n’a pas quitté les lieux, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition à son maintien sur place. Sans cela, le locataire bénéficiera automatiquement d’un renouvellement de bail, qui sera soumis au statut des baux commerciaux. A noter que pour plus de sécurité, le bailleur peut envoyer un courrier LRAR un mois avant la fin du bail pour prévenir que ce dernier s’achève.

VIII. EST-IL POSSIBLE DE RESILIER PAR ANTICIPATION SON BAIL DEROGATOIRE ?

En principe, la durée fixée est ferme. Cependant, les parties auront pu négocier librement dans leur bail dérogatoire écrit des clauses de résiliation anticipée. Les modalités du congé seront précisées (préavis, délais, courrier LRAR…) dans le contrat. Attention ! Si aucune clause n’a été prévue, le locataire qui désirera partir plus tôt devra s’acquitter de l’ensemble des loyers et charges locatives jusqu’au terme de son bail.

bail dérogatoire - pour quoi, pour quoi et comment

EN PRATIQUE


#1. « Je suis locataire » : quels avantages ?

Le bail dérogatoire convient aux sociétés qui évoluent très rapidement et/ou qui souhaitent prendre peu de risque au lancement de leur activité. En effet, le locataire trouvera son intérêt s’il est en phase de test. Selon le succès que son activité rencontre, il pourra par la suite trouver des locaux plus adaptés pour développer son chiffre d’affaires, bénéficiant d’un meilleur emplacement et/ou aménagement.

Attention, avec un bail dérogatoire, vous ne bénéficiez pas de droit au renouvellement ni d’indemnité d’éviction : vous êtes donc moins protégés. Sans accord de votre propriétaire, vous pouvez perdre le local occupé à la fin de votre contrat. Si vous êtes bien installé(e), pensez à anticiper et à échanger avec lui pour envisager de passer en bail commercial 3/6/9.

En bref, les atouts pour l’occupant : pratique en phase de lancement ou pour répondre à un projet précis et limité dans le temps, prudent.

#2. « Je suis bailleur » : quels avantages ?

Outre le fait de pouvoir tester votre locataire sur une courte période avant d’envisager un bail commercial, le bail dérogatoire vous offre de nombreux avantages, comme la fixation libre du montant du loyer qui est non-plafonné et auquel vous avez la possibilité d’ajouter une clause d’indexation. La décision de renouveler le contrat vous appartient. Vous êtes ainsi libre de disposer de votre bien selon vos souhaits.

En bref, les atouts pour le bailleur :

  • tester la fiabilité de votre locataire,
  • récupérer votre local à la fin de l’échéance prévue,
  • maîtriser votre location.

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