Taxe foncière des entreprises + CFE : Maîtrisez vos impositions


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Le : 30/09/2020

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Savez-vous sur quelle base s’appuie le calcul de votre taxe foncière et de votre CFE ? Non ? Et bien comme la plupart des contribuables. Mais quand on se penche de plus près sur la question, on constate bien souvent que beaucoup d’entreprises font face à un risque de surimposition sans même en avoir conscience. Axel Peiny, Fiscaliste référent du Cabinet LEXALP SR CONSEIL vous éclaire sur un sujet complexe mais qui mérite un arrêt sur image quand on sait combien les impôts locaux peuvent peser lourd – voire très lourd – sur le budget d’une entreprise.

 

Entre 2016 et 2018, le produit de la taxe foncière a progressé en moyenne de 10,5% sur l’ensemble des collectivités perceptrices. Sachant que la suppression de la taxe d’habitation devra tôt ou tard être recouverte, le poids des différentes impositions des entreprises va probablement s’amplifier dans les années à venir et pénaliser d’autant plus leur compétitivité. Au-delà de ce constat, la valeur locative servant de base à l’établissement de la taxe foncière et de la CFE n’est souvent pas appréciée à sa juste valeur. « Un véritable levier fiscal pour optimiser la performance d’une entreprise », selon Axel Peiny. « De nombreux professionnels s’attardent principalement sur l’optimisation de leur rémunération et de leurs impôts sur les sociétés, en oubliant les autres taxes dites de production pouvant tout autant corrompre la rentabilité et la pérennité de leurs entreprises ». Une marge de manœuvre à ne surtout pas négliger quand on sait à quel point l’équilibre financier d’une société peut rapidement se fragiliser. Même s’il est vrai qu’il est difficile pour le commun des mortels de se plonger dans les ratios et les taux et d’y comprendre quelque chose…

Petit retour sur l’historique

 

En 1917, le premier impôt local dénommé « la patente » fût créé. Puis en 1970, la totalité des valeurs locatives fit l’objet d’une révision et ce pour tous les locaux. 1975 sonna l’arrivée de la taxe professionnelle qui sera supprimée en 2010. Cette même année marqua le démarrage d’une deuxième révision des valeurs locatives qui aboutira en 2017. Pourquoi une révision d’ampleur ? Auparavant, on utilisait pour environ 93% des locaux, une méthode de comparaison basée sur un local type, situé dans la même commune et présentant des caractéristiques similaires. Celui-ci servait de référence. Dès lors, l’administration fiscale appliquait à la surface pondérée, le tarif au mètre carré du local type. Ces locaux servant de références ont pour la plupart été déterminés lors de la dernière révision en 1970. Il a donc fallu peu à peu réactualiser les valeurs en appliquant un coefficient départemental et un coefficient amalgamé, correspondant au produit des coefficients annuels depuis 1980.  Cette méthode n’étant plus optimale, il convenait donc de remettre à jour la valeur des locaux qu’ils soient à destination commerciale ou tertiaire. Les locaux industriels sont quant à eux valorisés selon une méthode dite comptable. Un « système révisé » sensé être simplifié a par conséquent vu le jour. S’il ne parait pas à première vue réellement simple, il présente surtout l’avantage d’offrir la possibilité de catégoriser plus simplement les activités et d’assurer une revalorisation plus rapide des valeurs locatives et donc des taxes locales.

Un nouveau système d’évaluation

 

Le tarif d’imposition d’un local est à présent fixé selon la catégorie de locaux professionnels à laquelle il appartient, parmi 9 séries et 38 sous-catégories spécifiées dans le décret 2011-1267 :

– Magasins et lieux de vente (MAG),
– Bureaux et locaux divers (BUR),
– Locaux de dépôt ou de stockage et parc de stationnement (DEP),
– Ateliers et autres locaux (ATE),
– Hôtels et locaux assimilables (HOT),
– Etablissements de spectacle de sport et de loisirs (SPE),
– Etablissements d’enseignement et locaux assimilables (ENS),
– Cliniques et établissements du secteur sanitaire et social (CLI),
– Etablissements industriels n’étant pas évalués selon la méthode comptable (IND).

Ensuite, il faut prendre en compte le secteur du département dans lequel le bien se situe. En effet, 6 secteurs locatifs ont été distribués et cartographiés à partir des loyers commerciaux et tertiaires les plus représentatifs. Une grille tarifaire de référence a été constituée pour chaque catégorie de local, dans chaque secteur géographique. Elle consiste à appliquer pour chaque type de local, un tarif par m² pondéré qui sert de base pour le calcul des valeurs locatives et remplace le tarif des locaux types précédemment retenu. 228 tarifs différents sont possibles. « Simplissime » me direz-vous ! Entre en scène la pondération. On applique le coefficient de la surface pondérée (coef 1 pour surface principale, coef 0.5 pour surface secondaire couverte, coef 0.2 pour surface secondaire non couverte). Et voilà vous avez votre valeur locative révisée ! Un jeu d’enfant.

Les trois dispositifs correctifs

La méthode révisée ayant fait exploser les montants de base sur certains secteurs – jusqu’à fois 3 – les services fiscaux, afin de ne pas mettre en péril notre compétitivité, ont instauré 3 dispositifs correctifs.

  1. Le coefficient de neutralisation a pour objectif de maintenir l’équilibre entre les taxes foncières des locaux professionnels (commerces et bureaux) avec celles des locaux d’habitation. Il est mis en place par les communes et les départements. Ce n’est bien évidement pas les mêmes taux d’un secteur à l’autre, puisqu’ils peuvent varier du simple au double.

La formule de la valeur locative révisée après l’application du coefficient de neutralisation est :

La valeur locative révisée brute * le coefficient de neutralisation, [que l’on peut trouver sur internet]

Cette valeur locative sera révisée selon une minoration et majoration qui est neutralisée dans une fourchette haute et basse de 30%.


L’exemple concret :

Si la valeur locative révisée globale d’une commune (ou d’un département) est de 30 % plus importante que la valeur locative cadastrale globale antérieure, la valeur locative révisée et neutralisée de ladite commune (ou du département) sera réduite de 30 %.


  1. Le deuxième dispositif correctif s’appelle le coefficient de planchonnement. Il s’applique une fois que la valeur locative a été révisée puis neutralisée et sert à limiter les variations les plus importantes des valeurs locatives. Il fonctionne comme le précédent, à la hausse comme à la baisse. C’est-à-dire que les services fiscaux prennent l’écart entre les nouvelles valeurs locatives et les anciennes et les divisent par 2.

La formule du planchonnement :

(Valeur locative cadastrale 2017 – valeur locative révisée après application du coefficient de neutralisation) /2


L’exemple concret :

Si la valeur locative révisée d’un local professionnel, après application du coefficient de neutralisation, passe de 10.000 € à 15.000 €, ce qui représente une différence de + 5.000 €, la valeur planchonnée de ce local professionnel sera de 15.000 € – (5.000 € / 2) = 12.500 €


  1. Le dernier dispositif correctif est le lissage sur 10 ans des variations des cotisations. Il consiste à diviser les hausses par 10 et à ajouter un dixième chaque année jusqu’en 2026. Son but est de réaliser une intégration progressive du résultat de la révision dans le montant des taxes locales concernées. Cette mesure de lissage s’applique à la hausse comme à la baisse.

L’exemple concret :

Si, la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée d’un local professionnel augmente de 12.000 € à 15.000 € en 2017, soit une augmentation de 3.000 €, cette augmentation sera étalée sur 10 ans à raison de + 300 € par an (12.300 € en 2017, 12.600 € en 2018, … , 14.700 € en 2025 et 15.000 € en 2026).

A contrario, si la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée d’un local professionnel diminue de 12.000 € à 9.000 € en 2017, soit une diminution de 3.000 €, cette diminution sera étalée sur 10 ans à raison de – 300 € par an (11.700 € en 2017, 11.400 € en 2018, … , 9.300 € en 2025 et 9.000 € en 2026).


Avec ce nouveau système certaines taxes des locaux professionnels ont littéralement explosé :

+ 112.9% pour les magasins de moins de 400 m² situés dans un ensemble commercial (MAG3)
+ 21.4% pour les bureaux à aménagements spécifiques (BUR3)
+ 184.7% pour les lieux de dépôts à ciel ouvert (DEP1)

A l’inverse, d’autres locaux d’entreprises ont vu leur taxe baisser :

– 25.4% pour les hypermarchés (MAG5)
– 14,5% pour les bureaux à aménagement récent (BUR2)

Les taxes foncières et CFE ont augmenté pour un grand nombre d’entreprises. La vôtre est peut-être concernée ? Des marges de manœuvre existent pour fiabiliser votre base imposable notamment en faisant appel à un avocat fiscaliste, tel que le cabinet LEXALP SR CONSEIL. Après avoir analysé vos avis de taxe foncière, validé les différents dispositifs de lissage et de planchonnement, l’avocat reconstituera votre base taxable. S’il constate une surimposition, il présentera une requête auprès de l’administration fiscale. « Chez LEXALP SR CONSEIL, 90% des réclamations aboutissent » se réjouit Axel Peiny. Entamer des démarches dès à présent vous permettrait de potentiellement récupérer le trop payé en 2019 et 2020. Un joli gain de trésorerie inattendu mais surtout durable !

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