Mardi 13 février, la section entreprise de la FNAIM Isère a présenté les chiffres de l’année 2023 ainsi que les tendances qui devraient marquer 2024 dans la région grenobloise.
Le secteur de l’immobilier d’entreprise à Grenoble a connu une période de réajustement en 2023, face à des défis dans tous les segments du marché. Malgré un contexte économique et foncier tendu, l’investissement a fait preuve d’une certaine résilience.
Vue d’ensemble des performances 2023
Des bureaux en repli
Le marché des bureaux à Grenoble a enregistré un recul notable, avec une baisse de 49 % des espaces commercialisés, soit 49 233 m² placés. Cette variation doit être relativisée car l’année 2022 avait été exceptionnelle et même historique. En regardant plus globalement, on note une diminution de 22 % par rapport à la moyenne décennale, qui s’établit à 61 912 m². Cette tendance met en lumière l’impact des conditions économiques actuelles sur le secteur tertiaire.
Le nombre de transactions a également diminué de 25%, passant de 160 en 2022 à 121 en 2023. En raison du flex office et des nouvelles organisations de travail, les entreprises privilégient désormais des surfaces plus petites, la surface moyenne placée étant passée de 609 m² en 2022 à 406 m² en 2023.
Cependant, une augmentation du stock a été observée, avec 139 800 m² disponibles. Cela inclut 22 800 m² de nouveaux programmes en cours de livraison et 56 800 m² de locaux obsolètes, trop vétustes pour être loués dans leur état actuel. Les utilisateurs ont exprimé une préférence pour des locaux récents ou neufs, favorables à leur stratégie RSE et à leur attractivité sur le marché de l’emploi.
Concernant les valeurs, les prix de vente des immeubles anciens sont restés stables ces deux dernières années. En revanche, les bureaux neufs ont vu leur prix de vente augmenter depuis trois ans. Les loyers des bureaux neufs ont également connu une hausse significative au cours des deux dernières années. Malgré cette augmentation, le loyer prime à Grenoble, qui s’élève à 210 €, reste inférieur à celui de Chambéry (230 €) et à celui d’Annecy (250 €).
Industrie et activités : une année sans nouveaux parcs
Le secteur des locaux d’activité à Grenoble, destinés notamment à la production et à l’artisanat, a traversé une période difficile avec une baisse de 35 % de l’activité en 2023, exacerbée par une diminution continue du stock. Cette tendance aggrave les difficultés des professionnels de l’immobilier à répondre à la demande constante des entreprises.
En 2023, le climat économique et géopolitique moins favorable a mis fin à la tendance haussière amorcée depuis 2020. On observe une baisse de la demande placée avec 102 577 m², bien en deçà de la moyenne décennale de 125 774 m².
Géographiquement, le Pays voironnais s’est distingué en accueillant 39 % des opérations, suivi par le sud de l’agglomération grenobloise et le Grésivaudan. Les opérations clés en main ont chuté de 67 %, tandis que la répartition entre locations et ventes montre une préférence pour la location (70 % contre 30 % de ventes).
Le stock global disponible a finalement augmenté, atteignant 62 000 m², mais reste insuffisant. La situation est sans précédent avec seulement 908 m² de surface neuve disponibles fin 2023. L’inquiétude monte dans le secteur, surtout avec la perspective de 2024 où aucun nouveau parc d’activité n’est prévu, soulignant la pénurie de foncier disponible.
Dans ce contexte tendu, le marché reste dynamique à l’acquisition mais a été impacté par la hausse des taux d’intérêt. Une baisse des prix des bâtiments de seconde main a été ressentie et devrait s’accentuer en 2024. À la location, les prix restent relativement stables. Pour les bâtiments clés en main, qui proposent des prestations plus complètes, les valeurs sont généralement plus élevées. Avec un prix à la location prime de 95 €/m², les valeurs grenobloises se situent dans la moyenne régionale.
Le commerce en ville en baisse
Après une année 2022 qualifiée de période de transition post Covid, l’année 2023 s’est confrontée à une conjoncture économique compliquée. La majorité des transactions a eu lieu avant septembre, puis un ralentissement notable s’est ressenti cet automne.
De nouveaux espaces ont été mis sur le marché, notamment avec les programmes Grand’Place en 2023 et prochainement Neyrpic. Cependant, cette offre n’a pas stimulé le commerce de centre-ville, qui a connu une baisse de 40 % des transactions par rapport à l’année précédente, avec 37 opérations enregistrées hors centres commerciaux. Cette baisse s’accompagne d’une diminution plus modérée des mètres carrés placés, de l’ordre de 25 %. Il est intéressant de noter que les surfaces moyennes des biens immobiliers commerciaux ont augmenté, passant d’environ 195 m² à 240 m².
Cette baisse de transaction peut être expliquée par une baisse de la demande exprimée, tant de la part des petits commerces que des enseignes nationales, qui ont freiné leur développement en raison de la conjoncture et de l’inflation, mais aussi suite à la diffusion des images des émeutes de juin qui ont eu lieu à Grenoble.
Perspectives d’investissement dans l’immobilier d’entreprise
L’investissement dans l’immobilier d’entreprise à Grenoble a démontré une capacité à résister aux tendances baissières, avec des chiffres encourageants.
Lors de ce point marché, l’accent a été mis sur l’investissement avec 120 millions d’euros engagés en 2023, marquant une hausse de 13 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Grenoble s’est distinguée par sa résilience par rapport aux autres grandes villes françaises. La majorité de ces investissements, soit 80 millions d’euros, a été réalisée durant le premier semestre.
La forte hausse des taux d’intérêt sur l’immobilier professionnel a eu un impact important sur la rentabilité des opérations et a donc freiné de nombreux investisseurs. Au premier semestre 2024, cette hausse devrait se maintenir. Cela a d’autant plus d’impact que les taux étaient historiquement bas depuis 2014, on assiste donc plutôt à une correction et un retour à la normale.
En 2023, les investisseurs se divisent en deux catégories : 34 % de privés et 66 % d’institutions ou de fonds, avec une préférence pour les locaux d’activité (59 % des investissements), suivis par les bureaux (40 %) et une portion minime pour le commerce (1 %). Grenoble se positionne juste derrière Lyon en termes d’investissement régional dans l’immobilier d’entreprise, contribuant à un total régional de 555 millions d’euros pour l’année.
La demande sur le marché grenoblois reste plutôt stable, mais peu d’offres correspondent aux critères des investisseurs. Pour les biens neufs, des critères tels que les certifications environnementales et la durée ferme des baux deviennent incontournables pour attirer des investissements prime, assurant ainsi un rendement élevé et sécurisé.
Vers une année de transition en 2024 ?
Les professionnels de l’immobilier envisagent 2024 comme une année potentiellement charnière, avec l’espoir d’un marché se dirigeant vers une stabilité accrue et une offre mieux adaptée aux demandes actuelles.
La question du stock immobilier obsolète devient centrale, nécessitant des stratégies innovantes pour revitaliser les espaces existants, répondre durablement aux besoins des entreprises et s’aligner avec le décret tertiaire.
Bien que confronté à de multiples défis, le marché immobilier d’entreprise à Grenoble montre des signes de résilience et d’opportunités pour une réinvention. Les acteurs du secteur sont invités à adopter des stratégies flexibles pour naviguer dans ce paysage en évolution et saisir les opportunités de croissance futures.