Le 8 février 2024, l’équipe CBRE Axite a animé la 8ème édition de la conférence Point Marché des 2 Savoie dans les locaux du siège social du Crédit Agricole des Savoie à Annecy. L’événement a offert l’opportunité d’analyser en profondeur le marché de l’immobilier d’entreprise dans la région au cours de la dernière année.
Avant d’approfondir le sujet, il est crucial de contextualiser les chiffres de 2023. Après une année 2022 exceptionnelle marquée par la progression continue des valeurs et des stocks plus tendus que jamais, plusieurs signaux inquiétants ont émergé. Une hausse brusque des taux d’intérêt, avec une augmentation de 1,5 à 2% en seulement six mois, a eu un impact significatif sur le marché. L’inflation et l’augmentation des coûts des matières ont également ajouté à la complexité du contexte économique. L’année 2023 n’a pas été catastrophique, malgré les premiers signes d’essoufflement de la demande manifestés fin 2022.
- 1 | le marché des bureaux
- 2 | le marché des locaux d’activité
- 3 | le marché des commerces
- 4 | 2023 : Une correction globale du marché
- 5 | Se réinventer en 2024
Le marché des bureaux
Jean-François Berthier, directeur de l’agence d’Annecy, revient sur les performances de l’immobilier de bureau face notamment aux incertitudes conjoncturelles et aux interrogations sur les évolutions des méthodes de travail. En 2023, le marché de l’immobilier de bureau a été influencé par ces phénomènes entraînant une baisse significative de la demande placée, notamment à Chambéry (-22%) et à Annecy (-26%). Les adaptations au télétravail et au flex office ont particulièrement impacté les grandes transactions, provoquant une baisse importante. Malgré une forte performance en 2022, le marché a du mal à maintenir son niveau ; les entreprises rencontrent des difficultés croissantes pour se financer, entraînant un glissement du marché de l’acquisition vers la location.
Des projets en perspective malgré de nombreux défis
Selon Xavier Troillard, directeur de l’agence de Chambéry, le marché des bureaux en Savoie se trouve à un tournant en 2023, oscillant entre la construction de nouveaux projets et la restructuration de l’existant. Bien que 22 projets neufs soient en préparation, des questions subsistent quant à leur faisabilité et leur calendrier opérationnel jusqu’en 2028. Grâce à un foncier plus disponible en Savoie par rapport à la Haute-Savoie, des opportunités se dessinent. Cependant, la hausse des taux complique les programmes neufs en termes de financement, de taux de capitalisation et d’ajustement des loyers. Cette situation favorise une préférence croissante pour la restructuration, mettant l’accent sur la rénovation et la diversification des usages dans les immeubles. Ainsi, l’avenir semble se tourner non seulement vers de nouveaux projets, mais également vers la restructuration en vue de relever les défis actuels du marché.
Phanie Guyot, consultante bureau à Chambéry, nous informe que les valeurs ont augmenté de 18% entre 2005 et 2021, soit une augmentation de 1,5% / an en lissé, inférieure à l’inflation. Cela est expliqué par la baisse quasi continue des taux de crédit qui ont maintenu des loyers à des niveaux relativement faibles, malgré l’envolée des coûts de construction et des valeurs foncières.
Entre 2021 et fin 2023, les loyers ont fortement évolué. Cependant, en lissant l’évolution des valeurs entre 2005 et 2023, soit 18 ans, l’augmentation en lissé n’est que de 2,75% l’an, soit égale ou inférieure à l’inflation. Il n’en reste pas moins que la correction récente est brutale et doit être expliquée aux utilisateurs.
Perspectives encourageantes pour le Genevois Français en 2024
La demande exprimée sur le secteur du Genevois français en 2024 suscite des questions, cependant, Ninon Desesquelles, responsable de l’agence du Genevois français, évoque plusieurs indicateurs qui pointent vers une tendance positive. La multiplication de projets neufs en phase d’étude ou de précommercialisation laisse entrevoir une expansion du marché, répondant à des besoins jusqu’ici non satisfaits. Bien que la demande exprimée ait diminué de 30%, le marché demeure actif, avec une réduction de seulement 20% de la demande placée. La croissance du stock, l’amélioration de la qualité des demandes et la résilience face aux fluctuations laissent présager une évolution favorable en 2024.
Le marché des locaux d’activité
Analyse du marché des locaux d’activité en Savoie en 2023
En 2023, le marché des locaux d’activité en Haute-Savoie fait face à un défi majeur malgré les discussions persistantes sur la réindustrialisation. Trois années consécutives de recul mettent en évidence un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande. Le stock a connu un regain significatif en 2023 avec 13 500 m² de plus, principalement grâce à de nouveaux programmes neufs, notamment des petits villages d’entreprises proposant des cellules de 100 à 300 m².
Arnaud Mendola, consultant locaux d’activité en Haute-Savoie, nous explique que la demande placée affiche un net recul, principalement en raison d’une chute importante dans les transactions clés en main. Les valeurs restent globalement stables par rapport à l’année précédente, le prix de vente pour les locaux neufs de petite surface est plutôt affiché autour de 2 000€ le m².
Tant la demande exprimée que la demande placée sont en recul en 2023, de même que les surfaces moyennes des transactions. La demande exprimée montre une moindre propension à se concrétiser, en raison des problématiques liées au coût des opérations et l’accès aux financements de plus en plus difficile.
Concernant la réindustrialisation de nos territoires, malgré une volonté politique clairement exprimée, les entreprises, en particulier celles ayant une forte consommation énergétique, sont confrontées à l’augmentation des coûts de l’énergie et des matières premières, ainsi qu’à la difficulté de trouver les compétences requises. Les enjeux liés au logement en Haute-Savoie et la proximité de la Suisse aggravent davantage ces problématiques.
Densification et défis fonciers en Savoie : bilan 2023
William Volat, consultant locaux d’activité sur Chambéry, revient sur la pénurie de foncier qu’a connu la Savoie en 2023, suscitant des réflexions sur la densification. Au fil des années, une augmentation des surfaces de mezzanine a été constatée, indiquant une démarche de densification réelle du foncier. Cependant, le constat est sans appel : il y a peu de fonciers disponibles dans les deux bassins, en particulier sur le bassin annécien. Les terrains disponibles sont souvent préemptés par les collectivités, alors qu’il existe un véritable besoin pour des projets de villages d’entreprises intra-muros et en périphérie de Chambéry.
La difficulté à répondre aux entreprises recherchant des locaux de 150 à 500 m² à l’acquisition est exacerbée par la complexité à monter des projets sur des terrains difficiles d’accès et onéreux. Cette année a même enregistré un record en termes de prix foncier sur la zone de l’Errier, avec 1 200 m² de terrain atteignant 400 000€, soit plus de 320€ le m², dépassant le coût de l’habitation dans certaines zones.
Depuis 2018, on observe une augmentation des valeurs locatives, particulièrement marquée à Chambéry et de manière plus régulière à Annecy. Cette hausse est imputable à la montée des coûts de construction et des prix des terrains, accentuée après la période post-COVID. Les prévisions indiquent que ces augmentations devraient se maintenir au-delà de 2023.
Le marché des commerces
Le secteur du commerce a connu des évolutions notables, avec des implantations importantes de restaurants et une demande croissante dans le secteur des loisirs indoor, malgré la complexité d’installation de tels complexes. L’adaptabilité aux tendances environnementales, notamment avec le déploiement de bornes de recharge pour véhicules électriques, est une tendance marquée. La réhabilitation de l’existant et la rénovation des locaux commerciaux sont des axes privilégiés. De plus, des initiatives de réhabilitation des pistes cyclables améliorent l’accessibilité aux zones commerciales et centres-villes.
Une correction forte et des tendances durables
Doriane Gicquel, consultante commerce sur Chambéry, nous expose les évolutions marquantes du retail en 2023. Une prédominance des restaurants, en particulier de restauration rapide, influence significativement le marché. L’optique connaît également une implantation importante.
Le domaine du loisir indoor prend de l’ampleur en retail malgré des cahiers des charges complexes.
La rareté des locaux disponibles persiste, avec une diminution significative de la durée des vacances locatives au cours de la dernière année, témoignant de la flexibilité des bailleurs et des enseignes.
L’adaptabilité aux tendances environnementales est notable, des transformations durables émergent dans la restructuration et dans la réhabilitation de l’existant, illustrant une dynamique de transformation du paysage retail en Savoie.
L’année 2023 remplie de challenges et opportunités
En 2023, le secteur de l’immobilier commercial en Haute-Savoie enregistre une chute significative de la demande exprimée, avec des baisses de 43% à Annecy et 35% à Annemasse. Cette diminution s’explique par l’impact de l’inflation, entraînant une baisse des ventes en magasin et de la fréquentation. Certains magasins n’ont pas survécu, ouvrant la voie à de nouveaux concepts adaptés aux attentes actuelles.
Florentine Farnier, consultante commerce sur Annecy, met en lumière le fait que la demande exprimée devient plus travaillée et qualitative, avec une clientèle de grande qualité, mais moins nombreuse. Certaines grandes enseignes, notamment dans l’équipement de la personne, libèrent des emplacements, permettant l’émergence de nouveaux concepts alignés sur les tendances actuelles, en particulier dans les centres-villes.
Pour l’année à venir, les perspectives sont optimistes, avec de nouveaux projets prévus tant dans les locaux commerciaux des centres-villes que dans les zones commerciales. Les territoires commerciaux se préparent à une réinvention dynamique, marquant une nouvelle ère dans le secteur immobilier commercial.
2023 : UNE CORRECTION GLOBALE DU MARCHÉ
Avant de se plonger dans les perspectives de 2024, Jean-François Berthier analyse le marché de l’année écoulée en mettant en avant une correction majeure qui touche toutes les données du secteur, des volumes d’affaires aux taux de capitalisation.
La prime de risque exigée par les investisseurs a augmenté de 100 à 150 points de base par an, à la suite logique de la hausse des taux de crédit investissement, actuellement situé entre 4 et 4,5%, avec une tendance à la hausse similaire dans toutes les régions.
Les valeurs immobilières maintiennent leur résilience en raison des tensions persistantes à l’offre et de la hausse des coûts de construction et de financement. Le stock de locaux disponibles demeure insuffisant pour garantir une fluidité normale du marché. La décompression abrupte des taux de rendement a entraîné l’arrêt des opérations de ventes pour les investisseurs, stoppant complètement le marché de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), avec des attentes divergentes entre promoteurs, investisseurs et locataires.
SE RÉINVENTER EN 2024
Bien que le marché de l’investissement en France soit à l’arrêt, des moteurs puissants persistent, tels que l’importance accordée par les utilisateurs aux politiques RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises) favorisant le besoin de création d’immeubles plus confortables et vertueux. La réhabilitation du parc ancien et la mixité des zones émergent également comme des tendances, bien que cela implique des coûts élevés. Investisseurs et utilisateurs devront apprendre à composer avec un immobilier plus durable mais plus cher à construire, assurant une meilleure valeur à long terme.
En 2024, Xavier Troillard souligne que le décret tertiaire demeure une préoccupation majeure, créant un marché immobilier à deux vitesses. Alors que les acteurs institutionnels ont pris des mesures pour rénover leurs bâtiments, les propriétaires privés font face à des défis techniques et décisionnels, manifestant une certaine réticence. Le décret tertiaire devient un enjeu crucial, exerçant une influence notable sur les choix d’investissement ou de vente. La restructuration des bâtiments existants occupe également une place centrale, notamment en raison du manque de foncier, nécessitant une réinvention des structures existantes.
Le marché de l’immobilier d’entreprise en Savoie et Haute-Savoie se confronte à des défis persistants, mais également à des opportunités de renouvellement. Le décret tertiaire, la restructuration des immeubles existants et l’adaptation aux nouvelles organisations de travail sont des aspects cruciaux à considérer.
Cette conférence a offert une vision complète du marché de l’immobilier d’entreprise dans la région et a souligné l’importance d’une collaboration entre tous les acteurs pour garantir une transition réussie vers un marché durable et adaptée aux nouvelles exigences.