L’immobilier professionnel en Savoie et Haute-Savoie connaît une année 2024 marquée par des incertitudes économiques et un ralentissement des investissements. Pourtant, ces territoires conservent des atouts majeurs, notamment une dynamique démographique positive, un tissu économique solide et un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale. Ces éléments en font un marché résilient, malgré les nombreux défis rencontrés.
En effet, l’année 2024 s’inscrit dans un contexte national et international incertain. L’inflation a marqué les derniers mois et, bien que tendant à se stabiliser, elle continue d’influencer les coûts de construction et les prix de l’immobilier. La hausse des taux d’intérêt a freiné les acquisitions immobilières, poussant de nombreux acteurs à privilégier la location. Par ailleurs, l’attentisme des entreprises, face à l’instabilité politique et économique, a contribué à un ralentissement du marché.
Face à ces éléments et à l’évolution des usages des entreprises, le secteur immobilier local doit s’adapter.
Les grands défis du marché immobilier professionnel
Pression foncière et rareté des terrains
L’un des principaux obstacles au développement de l’immobilier professionnel dans les deux Savoie réside dans la disponibilité limitée du foncier. La topographie montagneuse des territoires impose des contraintes fortes : les terrains plats exploitables sont rares et leur coût élevé. Cette situation est exacerbée par une pression résidentielle croissante, les municipalités devant arbitrer entre besoins en logements et développement économique.
De plus, les réglementations environnementales et les politiques d’aménagement limitent encore davantage les possibilités d’extension des zones d’activités. Face à ces défis, la réhabilitation et l’optimisation des espaces existants deviennent des priorités.
Impact du contexte économique sur les grands utilisateurs
Le marché de l’investissement immobilier professionnel a fortement ralenti en 2024. Les grandes entreprises, traditionnellement moteurs du secteur, ont reporté ou annulé de nombreux projets en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’incertitude économique.
Les investisseurs institutionnels, auparavant très présents, se sont montrés plus prudents, ce qui a entraîné une baisse des transactions. Toutefois, cette situation a permis aux acteurs locaux et aux investisseurs privés de revenir sur le marché, profitant parfois de prix plus accessibles et de meilleures opportunités.
Évolution des usages et nouvelles attentes des entreprises
Les entreprises revoient leur manière d’utiliser l’immobilier professionnel. Face aux contraintes budgétaires et à la difficulté d’obtenir des financements, beaucoup privilégient désormais la location à l’achat. Cette tendance est accentuée par une volonté croissante d’adapter les espaces de travail aux nouvelles exigences des collaborateurs : flexibilité, modularité et confort sont devenus des critères déterminants.
Par ailleurs, la demande pour des bureaux plus petits et mieux aménagés progresse, notamment auprès des PME et des professions libérales, qui cherchent à optimiser leurs coûts tout en offrant des conditions de travail attractives.
Analyse par secteur d’activité
Les bureaux : un marché en mutation
En 2024, les transactions ont été globalement moins nombreuses, mais les chiffres doivent être nuancés. En effet, à Annecy, une grosse transaction de plus de 10 000 m² en 2023 avait artificiellement gonflé les volumes. Si l’on exclut cet élément exceptionnel, la surface transactée sur ce territoire en 2024 est en hausse de 22 %, légèrement au-dessus de la moyenne décennale. En Savoie la demande placé est restée assez stable avec une variation de +2% cette année.
Le rôle clé des PME et professions libérales
Le dynamisme des PME et professions libérales a stabilisé la demande. Ces acteurs locaux animent le marché depuis deux ans, avec une consommation d’espace plus réduite et une taille moyenne de demande historiquement basse.
Des attentes clients en pleine évolution
Quelques tendances se sont confirmées cette année :
- Préférence marquée pour la location face aux incertitudes économiques.
- Exigences en hausse sur la qualité des locaux : espaces soignés, parties communes attractives, confort acoustique amélioré.
- Volatilité accrue : projets plus vite abandonnés, échanges plus longs, réticence à s’engager faute de visibilité.
Un stock disponible, mais peu diversifié
Sur les deux territoires, l’offre se divise en deux catégories opposées :
- Des locaux anciens à réhabiliter, libérés au profit du neuf.
- Des programmes neufs, avec une diversité de finitions qui complexifie la lecture du marché.
Le manque d’offre intermédiaire contraint les entreprises à choisir entre des rénovations coûteuses ou des biens neufs souvent plus chers.
Valeurs et perspectives pour 2025
Les prix de vente et les valeurs locatives devraient se stabiliser à des niveaux élevés en 2025, malgré une demande plus prudente. Une tendance marquante est la décorrélation croissante entre les prix affichés et les prix réels des transactions, influencée par le niveau de finition des nouveaux programmes. Les locaux neufs, dont les prestations varient de plus en plus, rendent l’offre moins lisible pour les entreprises et peuvent créer un écart entre les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs. Par ailleurs, le développement des baux emphytéotiques, qui offrent des valeurs comparables à celles de la pleine propriété, constitue une alternative de plus en plus présente sur le marché. Cela vient répondre à une partie de la demande en quête de flexibilité et d’optimisation des coûts.
Quelques chiffres clés :
Les locaux d’activité : un marché assez stable mais sous tension
En 2024, l’offre de locaux d’activités à Annecy et Chambéry reste stable, avec environ 10 mois de commercialisation. Cependant, cette stabilité masque une offre insuffisante et peu diversifiée, tandis que la demande placée est en net recul, bien en dessous de la moyenne décennale.
Un manque de diversité freine la demande
Les entreprises recherchent des locaux de 300 à 500 m² avec stationnement, aires de stockage et quais de chargement, mais ces typologies restent rares. Cette rareté du foncier accompagnée des contraintes réglementaires et des coûts de construction élevés limitent la création de nouveaux projets adaptés. Seules les petites cellules artisanales en villages d’entreprises se développent, mais elles ne couvrent qu’une partie des besoins.
Face à un marché du neuf peu adapté et des délais de livraison longs (18 à 24 mois), les entreprises se tournent vers l’ancien, dont les transactions progressent de +35 %. Le marché du clé en main s’effondre, avec deux fois moins de mètres carrés placés qu’en 2023.
Une demande en recul dans un contexte incertain
Au global, on observe une demande exprimée en recule. En effet, le manque de confiance économique freine les projets, notamment sur les petites surfaces. Les grands comptes privilégient la logistique, mais cela ne suffit pas à compenser la baisse générale.
Les financements plus contraignants, avec des taux d’intérêt élevés (même s’ils repassent sous 3 %), combinés à des valeurs immobilières toujours hautes, empêchent de nombreux projets d’aboutir.
Des prix élevés, mais peu d’ajustements
Les valeurs restent à des niveaux historiquement hauts, portées par les coûts de construction et du foncier. Le neuf tire l’ancien vers le haut, bien que ce dernier soit plus attractif grâce à des prix permettant des travaux d’adaptation.
Globalement les prix restent trop élevés pour beaucoup d’entreprises. À terme, cela pourrait entraîner un ajustement des valeurs ou leur stabilisation, après une décennie de hausse continue.
Malgré un contexte incertain, le marché des locaux d’activités reste dynamique, avec une demande qualifiée. Toutefois, l’offre inadaptée, les difficultés de financement et la pression sur les prix imposent des ajustements pour assurer un équilibre durable.
Quelques chiffres clés :
Le marché des commerces : entre résilience et adaptation
Malgré une conjoncture économique délicate, le secteur des commerces en Savoie et Haute-Savoie se maintient, avec un taux de vacance locative inférieur à 10 %, témoignant d’une demande toujours présente. L’année écoulée confirme la résilience du commerce, portée par l’évolution des habitudes de consommation et l’adaptation des acteurs du marché.
Les tendances du marché en 2024
Plusieurs évolutions ont marqué le secteur cette année :
- Une hausse des fermetures de commerces traditionnels, compensée par l’implantation de nouveaux concepts mieux adaptés aux attentes des consommateurs.
- Une demande accrue pour des locaux de grande superficie, notamment pour les activités de loisirs.
- Une forte dynamique des secteurs du loisir et de la restauration, en particulier dans les zones touristiques et les centres-villes.
- L’essor du commerce de proximité et la valorisation de l’expérience client, renforçant l’attractivité de certaines zones commerciales malgré l’incertitude économique.
Les défis du marché immobilier commercial
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Une inadéquation entre l’offre et la demande
Le principal défi réside dans le décalage entre l’offre et les besoins des commerçants. Les locaux vacants sont souvent soit trop grands, soit mal configurés pour répondre aux nouvelles exigences du marché (click & collect, espaces hybrides, etc.). Adapter l’offre et repenser l’aménagement des espaces devient essentiel.
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Un coût d’installation parfois dissuasif
Les loyers en centre-ville restent élevés par rapport à la rentabilité possible pour les commerçants. Un taux d’effort trop important (au-delà de 8 à 11 % du chiffre d’affaires) freine les implantations durables. Un ajustement des exigences des bailleurs apparaît donc nécessaire pour éviter la vacance prolongée.
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Des contraintes réglementaires qui compliquent la commercialisation
Dans certaines villes comme Chambéry, des mises en péril décidées par la municipalité compliquent l’installation de nouveaux commerces. Bien que parfois nécessaires pour des raisons de sécurité, ces décisions sont difficiles à anticiper et génèrent une incertitude supplémentaire pour les investisseurs et les preneurs.
Un équilibre à trouver pour l’avenir
Concernant les valeurs, les prix restent globalement stables par rapport aux années précédentes. L’avenir du marché commercial reposera sur la capacité des acteurs à s’adapter aux évolutions en cours et sur une collaboration renforcée entre commerçants, bailleurs et collectivités afin d’assurer un équilibre durable.
Quelques infos clés :
Le marché de l’investissement : un secteur en crise, mais des opportunités à saisir
L’investissement immobilier a connu une année difficile, avec une baisse significative des volumes de transactions. La remontée des taux d’intérêt a conduit à un réajustement des prix des actifs, obligeant les vendeurs à revoir leurs attentes. Certaines SCPI ont dû réduire la valeur de leurs parts, ce qui a eu un impact direct sur le marché.
Cependant, cette situation crée également des opportunités pour les investisseurs locaux et privés, qui peuvent dorénavant accéder à des actifs à des conditions plus avantageuses. Avec des rendements locatifs autour de 7 % à Chambéry et Annecy, l’immobilier professionnel reste une classe d’actifs attractive, notamment pour ceux qui ont une vision à long terme.
Perspectives et recommandations pour 2025
L’année 2025 pourrait marquer un retour progressif de la confiance sur le marché immobilier professionnel en Savoie et Haute-Savoie. Une stabilisation des taux d’intérêt pourrait encourager les entreprises à investir à nouveau et favoriser le retour des grandes transactions.
Toutefois, plusieurs défis restent à relever : le plafonnement des coûts de construction, l’amélioration de l’ingénierie pour la réhabilitation des bâtiments existants et la simplification des procédures administratives. L’accélération de la délivrance des permis de construire et l’adaptation des réglementations seront essentielles pour fluidifier l’offre et permettre au marché de se redynamiser.
Conclusion : un marché en transition
L’immobilier professionnel en Savoie et Haute-Savoie demeure un marché attractif malgré un ralentissement en 2024. Si les incertitudes économiques persistent, les fondamentaux restent solides et la demande persiste. L’adaptabilité des acteurs du secteur sera déterminante pour saisir les opportunités et accompagner la transformation du marché dans les années à venir.