À l’occasion de sa conférence annuelle « Point marché », le Groupe Axite a présenté les résultats de ses études de marché 2025–2026 consacrées à l’immobilier d’entreprise en Savoie et Haute-Savoie.
Le marché de l’immobilier d’entreprise en Savoie et Haute-Savoie traverse une phase de transition, marquée par une prudence persistante des entreprises et des dynamiques différenciées selon les territoires et les typologies d’actifs.
Contexte et dynamiques du marché
En 2025, le marché de l’immobilier professionnel en Savoie et Haute-Savoie s’inscrit dans un environnement économique toujours incertain. Si ces territoires conservent des fondamentaux solides (dynamisme démographique et tissu économique dense), la visibilité réduite des entreprises continue de peser sur les décisions immobilières.
Dans ce contexte, les comportements restent marqués par la prudence : les projets sont plus longs à se concrétiser, les engagements plus fragiles et les arbitrages financiers plus contraints.
Pour autant, la situation économique générale demeure orientée vers une forme de stabilité. Sur les territoires des 2 Savoie, cette stabilité s’appuie sur des économies locales résilientes, portées par des moteurs identifiés tels que l’industrie, le tertiaire supérieur, l’innovation et l’économie transfrontalière.
Enfin, cet environnement est renforcé par la présence de projets structurants déjà engagés :
- la poursuite du chantier Lyon–Turin
- les travaux préparatoires liés aux Jeux olympiques d’hiver 2030
Ces projets participent au maintien de l’activité économique locale, dans un contexte toutefois marqué par des ajustements.
Analyse par secteur d’activité
Bureaux : un marché animé par les acteurs locaux et des surfaces plus petites
En 2025, la demande de bureaux en Savoie et Haute-Savoie est très majoritairement portée par les acteurs locaux. Les grands utilisateurs, capables d’absorber des surfaces importantes, restent absents du marché.
Les recherches portent principalement sur :
- des surfaces inférieures à 500 m², tendance en place depuis 2023 qui se confirme encore en 2025
- des biens proposés à la location, les acquisitions étant freinées par les conditions de financement
- des locaux adaptés aux activités recevant du public, notamment dans les secteurs de la formation, du médical et du digital
Des situations contrastées entre la Savoie et la Haute-Savoie
En Savoie, le marché ne présente pas de situation de suroffre en bureaux neufs. Le marché est alimenté par le retour d’offres intermédiaires, correspondant à des locaux occupés depuis cinq à dix ans, remis à disposition à la suite de déménagements ou d’évolutions de besoins.
Ces biens, généralement en bon état, performants sur le plan énergétique et disposant de bonnes capacités de stationnement, bénéficient de loyers attractifs.
En Haute-Savoie, l’offre apparaît plus polarisée. Le marché se structure principalement autour de deux catégories de biens :
- des immeubles neufs à des valeurs élevées
- des immeubles anciens, nécessitant d’importants travaux
L’absence d’offre intermédiaire complique l’adéquation entre l’offre et la demande. Le stock progresse, notamment sur le bassin annécien, pour atteindre un niveau équivalent à près de deux années de commercialisation.
Une vacance structurelle liée à la vétusté des actifs
Sur les deux territoires, certains immeubles tertiaires sont confrontés à une vacance prolongée. Celle-ci est principalement liée :
- à la vétusté des bâtiments
- à des performances énergétiques insuffisantes
- aux coûts de mise aux normes, notamment au regard des obligations du décret tertiaire
Le manque d’anticipation des travaux par certains bailleurs et l’écart entre le coût de rénovation et la valeur des actifs freinent les transactions, tant à la location qu’à la vente.
Quelques chiffres clés :
Locaux d’activité : une résilience confirmée mais une offre de plus en plus contrainte
Une demande soutenue portée par des besoins opérationnels
Le marché des locaux d’activité confirme en 2025 sa résilience, soutenue par des besoins opérationnels concrets :
- réorganisation des flux
- besoins de stockage
- accompagnement de la croissance des PME industrielles et artisanales
Une offre sous tension et des dynamiques territoriales contrastées
En Haute-Savoie, le stock progresse, principalement du fait de la libération de bâtiments existants, dans un contexte de ralentissement de la production neuve. Ces libérations concernent majoritairement de grandes surfaces, issues de regroupements de sites ou de redimensionnements d’implantations.
En Savoie, la dynamique se distingue par une progression de la demande placée en 2025, à contre-courant de certaines tendances nationales. Toutefois, la rareté du foncier économique, la hausse des coûts de construction et le durcissement des cadres réglementaires limitent la création d’offres adaptées.
L’offre se concentre davantage sur des surfaces supérieures à 300–350 m², en phase avec une demande bien orientée sur ces formats. À l’inverse, les locaux de taille intermédiaire (150–300 m²), en particulier lorsqu’ils disposent de peu ou pas d’espaces extérieurs, connaissent des délais de commercialisation plus longs, notamment à la location, en lien avec le ralentissement de certains secteurs d’activité.
Quelques chiffres clés :
Commerces : une demande plus sélective et fortement dépendante de l’emplacement
En 2025, le marché des commerces en Savoie et Haute-Savoie évolue dans un contexte de reprise mesurée, après une année 2024 particulièrement atone. Les projets apparaissent globalement mieux structurés, portés par des acteurs plus engagés.
En Savoie, et notamment sur l’agglomération de Chambéry, la demande est moins abondante en volume mais plus qualitative. Les recherches portent principalement :
- sur des surfaces de petite à moyenne taille
- sur des emplacements centraux
En Haute-Savoie, la reprise est plus marquée par rapport à 2024, sans pour autant se traduire par une fluidité généralisée du marché. Les emplacements prime restent privilégiés, tandis que les cellules secondaires peinent davantage à trouver preneur.
Enfin, l’évolution rapide des modèles commerciaux contraste avec une offre immobilière qui peine encore à s’adapter, ce qui contribue au maintien de locaux vieillissants ou inadaptés sur le marché. L’enjeu réside désormais dans la capacité des acteurs à faire évoluer l’offre immobilière afin de répondre durablement à ces nouveaux besoins.
Le marché de l’investissement
En 2025, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Savoie et Haute-Savoie demeure marqué par un fort attentisme. Les conditions de financement, combinées à des niveaux de prix toujours élevés sur certains segments, limitent le nombre de transactions.
On observe par ailleurs une évolution des typologies recherchées, avec un recul des bureaux au profit des locaux d’activités et des commerces, dans une logique de diversification. Le territoire se distingue par l’absence d’excès d’offre, contrairement à certaines grandes métropoles, et par une appétence marquée pour les opérations de sale and leaseback de qualité.
Les perspectives pour 2026 apparaissent plus favorables, avec un retour progressif des décisions d’investissement. Le marché devrait connaître davantage de mouvements, dans un contexte où la rareté des bons produits renforcera la valeur des actifs fonctionnels, bien pensés et immédiatement exploitables.
Taux de rendement locatif AURA :
Perspectives et recommandations pour 2026
Perspectives et recommandations pour 2026Les constats établis en 2025 confirment un marché de l’immobilier d’entreprise en phase de transition. Si la demande demeure présente sur l’ensemble des segments, elle s’exprime avec davantage de prudence et de sélectivité.
Dans ce contexte, plusieurs leviers apparaissent déterminants :
- pour les bailleurs : l’anticipation des enjeux de rénovation et d’adaptation des actifs
- pour les promoteurs : la capacité à proposer des produits flexibles et adaptés aux usages
- pour les utilisateurs : la recherche de locaux performants et maîtrisant les coûts d’exploitation
Sur l’ensemble du territoire, la souplesse dans les négociations apparaît comme un élément structurant pour favoriser la concrétisation des projets.