Demande placée et tendances du marché
La demande pour les locaux d’activité dans la région Auvergne-Rhône-Alpes a connu des dynamiques variées en 2023. D’après Loïc de Villard directeur CBRE Lyon, la demande placée a affiché une légère baisse de 3 % par rapport à 2022, avec une estimation d’atterrissage autour des 807 000 m², d’ici la fin de l’année. Cette tendance reflète une correction de -7 % par rapport à l’année précédente, mais reste solide comparée à la moyenne quinquennale de 890 000 m².
La demande exprimée, quant à elle, dépasse toujours la demande placée, signe d’un marché dynamique, mais confronté à des défis en termes de disponibilité et d’adéquation de l’offre.
Des baisses plus significatives ont été observées à Clermont-Ferrand, Annecy et Bourgoin-Jallieu. Pauline Comte, intervenant sur la situation à Bourgoin-Jallieu, attribue ce ralentissement à un marché sortant d’une période d’euphorie post-COVID, tout en soulignant des demandes de qualité non satisfaites dues à un manque de diversité et de qualité dans les bâtiments disponibles. Jean-François Berthier, s’exprimant sur le marché d’Annecy, a insisté sur l’inadéquation entre l’offre et la demande exprimée, exacerbée par une pénurie foncière.
À Grenoble et Valence, des baisses modérées ont été enregistrées, mais avec des spécificités locales. Hugues de Villard a souligné l’impact positif de l’investissement de 7 milliards d’euros de ST Microélectronique sur le marché grenoblois. Il souligne que la baisse de la demande placée constatée à Grenoble, avec un atterrissage à 150 000 m², reste à relativiser au regard de la moyenne décennale de 120 000 m². Mathieu Rouméas a mis en évidence la stratégie de Valence axée sur la requalification des anciens sites industriels.
Le marché des locaux d’activité à Chambéry et Lyon a démontré une remarquable capacité de résistance dans un contexte économique complexe, soutenu par une demande constante. A Chambéry des programmes neufs ont stimulé le marché principalement porté par la croissance d’entreprises endogènes. Xavier Troillard a également mis en lumière la pression foncière de son territoire et les nouveaux défis posés par les baux à construction de longue durée imposés par les collectivités.
Avec 240 000 m² placés au 3e trimestre, et une projection de 330 000 m² pour la fin de l’année, Lyon maintient une performance solide, légèrement inférieure à celle de l’année précédente mais en accord avec la moyenne décennale. Paul Vernex explique cette robustesse du marché lyonnais en partie par une pénurie persistante d’offres, ralentissant les transactions et les mouvements d’entreprises mais aussi parce que les transactions de petites et moyennes surfaces demeurent stables et soutiennent le marché, malgré une diminution des grandes transactions.
L’offre disponible : un défi pour le marché des locaux d’activité et entrepôts
L’offre de locaux d’activités en Auvergne-Rhône-Alpes a connu des mutations notables, comme l’explique Loïc de Villard. L’année 2023 a marqué un recul significatif de l’offre, avec une diminution de 19 %, se traduisant par seulement 470 000 m² disponibles sur le marché. Cette tendance est encore plus frappante lorsqu’on considère les cinq dernières années, période durant laquelle l’offre immédiate a chuté de 60 %, passant de plus d’un million de m² disponibles à environ 470 000 m².
Stock des locaux d’activité dans l’agglomération lyonnaise
À Lyon, cette baisse de l’offre est encore plus accentuée, avec seulement 250 000 m² disponibles, représentant moins de 9 mois de commercialisation par rapport à la demande placée moyenne de 330 000 m². Cette situation met en lumière un déficit significatif entre l’offre et la demande, révélant un marché particulièrement tendu.
Deux facteurs principaux contribuent à cette situation. Premièrement, un taux d’absorption élevé reflète un marché très actif où la demande dépasse l’offre disponible. Deuxièmement, une réduction drastique du nombre de projets neufs est observée, ceux-ci ne constituant plus que 18 % de l’offre immédiate. Cette pénurie de nouveaux projets aggrave le déséquilibre entre l’offre et la demande.
Dans ce contexte, le marché des locaux d’activités en Auvergne-Rhône-Alpes fait face à un défi majeur : la capacité à satisfaire la demande croissante avec une offre de plus en plus limitée. La diminution continue de l’offre disponible et la réduction des projets neufs sont des signaux d’alarme pour le secteur, indiquant la nécessité d’une réponse adaptée pour maintenir la vitalité et la durabilité du marché immobilier régional.
Évolution des valeurs locatives pour les locaux d’activité et entrepôts
Déséquilibre Offre/Demande et impact sur les loyers en Auvergne Rhône-Alpes
Déséquilibre Offre/Demande et impact sur les loyers en Auvergne Rhône-Alpes
Loïc de Villard met en évidence un déséquilibre entre l’offre et la demande, favorisant une hausse notable des loyers dans la région. Cette tension du marché a conduit à des loyers dépassant 100€/m² dans plusieurs villes, avec une moyenne régionale de 95 €/m², soit une augmentation de 23% en un an.
Situation particulière à Annecy
Situation particulière à Annecy
Jean-François Berthier souligne qu’à Annecy, le loyer moyen atteint 110 €/m², tandis que le loyer prime est encore plus élevé, avoisinant les 135 €/m². Cette augmentation des loyers, bien que significative, est moindre comparée à la hausse des prix de vente, où certains locaux se négocient au-dessus de 2000 € HT/m². Bien que certaines entreprises, notamment celles nécessitant des locaux techniques de haute performance, puissent supporter ces loyers élevés, des difficultés commencent à apparaître pour d’autres activités comme le négoce ou le stockage.
Comparaisons régionales : Grenoble, Valence et Bourgoin-Jallieu
Comparaisons régionales : Grenoble, Valence et Bourgoin-Jallieu
À Grenoble, le loyer moyen de 95 €/m² se situe en dessous des niveaux d’Annecy et Chambéry, offrant ainsi un potentiel de croissance. Hugues de Villard mentionne également le rôle des collectivités dans la fixation des prix des terrains qui selon lui ne sont plus au prix de la rareté.
Concernant Bourgoin-Jallieu et Valence, Pauline Comte et Mathieu Rouméas évoquent ces territoires comme des alternatives attractives en termes de valeur locative. Valence se positionne comme une destination stratégique pour certaines filières métiers liées au luxe, mais aussi en raison de sa position géographique avantageuse avec l’A7, l’A49 et le TGV. Tandis que Bourgoin-Jallieu attire des entreprises en raison de sa disponibilité foncière et de l’attractivité de son offre immobilière.
Lyon : valeurs locatives des locaux d’activité en hausse
Lyon : valeurs locatives en hausse
À Lyon, Paul Vernex rapporte une augmentation des valeurs locatives, avec une moyenne de 103€/m². Cette hausse est attribuée à un marché sous tension, caractérisé par un déficit d’offres par rapport à une demande soutenue. La tension se manifeste particulièrement sur les loyers des biens neufs, ainsi que sur ceux du second marché, où une augmentation de plus de 23 % a été enregistrée en un an, portant le loyer moyen du second main à environ 80 €/m².
Un marché avec un socle solide
Le marché des locaux d’activité en Auvergne-Rhône-Alpes se distingue par sa résilience malgré un contexte économique fluctuant. Il démontre une solidité remarquable avec une demande constamment supérieure à l’offre, reflétant la vitalité et l’importance stratégique du secteur dans la région. La tension persistante entre l’offre limitée et une demande forte pose des défis pour le développement des activités. Parallèlement, la hausse des loyers et des prix de vente, liée à ce déséquilibre, affecte les stratégies d’entreprise, notamment pour celles recherchant des locaux hautement techniques ou de grande valeur. La région continue d’attirer des activités à forte valeur ajoutée, soutenant ainsi des niveaux de loyer élevés malgré des coûts immobiliers importants.
Bien que le marché ait montré une grande résilience jusqu’à présent, des incertitudes planent pour l’année 2024. Une légère baisse de la demande exprimée pourrait signaler un changement de dynamique, nécessitant une veille et une adaptation continues des acteurs du marché.
- Sources :
Cet article a été rédigé suite à notre conférence sur le marché de l’immobilier d’entreprise 2023 en Auvergne-Rhône-Alpes qui a eu lieu le 23 novembre 2023 à Lyon. Cette conférence a été animée par un panel d’experts apportant chacun leur expertise et leurs connaissances approfondies :
- Loïc de Villard | CBRE Lyon – Directeur régional
- Paul Vernex | CBRE Lyon – Directeur Adjoint Locaux d’Activité
- Olivier Chapelle | CBRE Atrium Clermont-Ferrand – Directeur
- Jean-François Berthier | CBRE Axite Annecy et Genevois français – Directeur
- Hugues de Villard | CBRE Axite Grenoble – Directeur
- Mathieu Roumeas | CBRE Axite Valence – Directeur
- Xavier Troillard | CBRE Axite Chambéry – Directeur
- Pauline Comte | CBRE Axite Bourgoin-Jallieu et Vienne – Directrice
- Pierre-Edouard Boudot | CBRE France – Recherche & Stratégie